加载中…开发商逾期办理房产证，被判向购房者支付违约金
(2013-05-22 07:53:10)
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杂谈 |
案情简介
原告张先生与被告上海某地产公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定：（1）原告张先生购买由被告开发承建的商品房1套，总房款暂定为802000元；（2）被告应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房地产权证》后，于2008年12月31日前将房屋交付给原告张先生使用。如被告逾期交房，原告张先生有权按已付房价款的0.3‰,按日计算追索违约金；（3）原告张先生认可被告上海某地产公司在取得《新建住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，被告上海某地产公司应在房屋交付后90天内取得“大产证”。
而后，原告张先生向被告上海某地产公司实际支付总房价款806528元。2008年12月30日，被告上海某地产公司未履行交付房屋的义务，直至2009年4月1日才取得《新建商品房房地产权证》，于4月3日履行了交付房屋的义务，但被告在交付房屋时未取得房屋大产权。2009年4月4日，原告与被告双方结清了自2009年1月1日至同年4月3日期间的违约金。直至2009年11月14日，被告上海某地产公司才取得房屋的“大产证”。
本案争议焦点：
1、开发商逾期取得房屋“大产证”，其行为是否构成违约？
2、被告逾期办理房屋大产权证构成违约，应按什么标准计算违约金？
被告上海某地产公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽违约在前，但违约金的计算期间应从2009年1月1日计算至2009年4月3日。因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建住宅交付使用许可证》，故该约定印证了其交房并不需要“大产证”。而且本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经承担了违约责任。更何况，双方已在2009年4月3日办理了房屋交接书，故本公司不存在违约事实，原告向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告张先生的诉讼请求。
律师点评:
本案是一起购房者与房地产开发商约定交房与取得房屋“大产证”相分离的纠纷案件，本案的争议焦点在于房地产开发商逾期办理“大产证”是否构成违约以及如何承担违约责任？
一、在本案中，被告上海某地产公司逾期取得房屋“大产证”，其行为构成违约，理应承担违约责任。
在本案中，存在一个实物交付与权利交付的问题。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓权利交付，是指房屋出卖人将房产证交付买受人，并协助实现房产转移登记。在实务操作中，房屋买卖一般都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。
本案被告上海某地产公司仅履行了实物交付义务，并未完成权利交付的义务，此时房屋的所有权仍然属开发公司，因而是不适当履行合同的行为，其应对不按时不适当履行权利交付义务的行为承担逾期交付的违约责任。即在本案中，被告上海某地产公司未按购房合同约定的时间取得房屋的大产权证，其逾期取得房屋“大产证”的行为构成违约，理应承担违约责任。
二、在本案中，被告逾期办理房屋大产权证构成违约，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
合同略略看来，似乎双方已经对违约作出了明确约定。仔细分析，按已付房价款的0.3‰每日支付违约金，仅仅指逾期交房的违约责任。
一审法院判决被告按照合同约定的计算违约金的方法承担原告张先生违约金52932元，违约金计算基数为购房款802000元（实际支付806528元）。而根据二审法院的判决，被告上海某地产公司应当给付原告张先生违约金29003.83元，比一审判决的违约金数额少了23928.17元。出现这一差别的原因在于，一审法院是加以确认的，认定双方合同有效，双方的违约责任是按而0.3‰每日计算。二审法院在认定合同有效，被告上海某地产公司逾期取得“大产证”是一种违约行为，应当承担违约责任这一基础上，又鉴于当事人在合同中对逾期办理“大产证”的违约情况应如何承担违约责任没有作出明确约定的情况下，二审法院参照了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
法院判决：
二审法院根据上述司法解释的规定，依法判决被告上海某地产公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。违约金计算基数为购房款802000元（实际支付806528元）,计算时间从2009年4月4日起至2009年11月14日止。
案例启示：
1、签定合同必须明确哪些属于违约行为。
2、合同要有专门的违约条款，明确违约行为的违约责任。尽量避免将违约条款分散在合同各个条款中。
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