赠与他人的房屋能要回来吗？

    案情介绍：“甲今年68岁，早年丧妻，一子一女在外地工作，生活十分不便。从2002年开始，朋友的女儿乙对他的生活照顾很多，他也非常感激。他拥有两套住房，一套自己居住，另一套闲置。当他听说苏某要结婚没有住房时，便决定将自己闲置的那套住房赠与苏某。2005年6月，甲与乙签订了房屋赠与合同，并将房屋的购房合同、房产证等资料交给了乙，但一直没有办理过户手续。2005年9月，乙结婚后，搬入该房屋居住。2008年3月，甲的女儿得知甲将房屋赠与乙后，从外地赶回，说服自己父亲把房屋收回。甲一方面迫于女儿的压力，另一方面感觉乙结婚后忙于自己的家庭生活对自己照顾较少，就要求乙返还赠与的房屋，但遭到乙的拒绝。那么，甲有权利要求乙返还房屋吗？

    对如何处理本案有以下二种意见，第一种意见认为：该房屋赠与合同有效，甲不能收回赠与乙的房屋，并应配合乙办理办理房屋的过户手续。第二种意见认为：甲在赠与的房屋未办理过户手续前可以撤销赠与合同，收回赠与乙的房屋。笔者同意第二种意见。

    简要分析该案，主要涉及以下几个问题：一是房屋赠与合同在未办理过户手续前能否撤销？二是受赠人可否依据赠与合同要求赠与人办理过户手续？三是甲已交付所有权证且乙已实际入住，可否视为乙已取得所有权？四是赠与合同的撤销有无时间及其他条件的限制。对此，笔者认为：

    1、房屋赠与合同是诺成性合同，在未办理过户手续前可以撤销。《合同法》第185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《合同法》第186条第1款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”依据上述法律规定，赠与合同是诺成合同，赠与的房屋需要办理登记过户手续，因未过户，致房屋的所有权没有转移。因此，该案中甲在房屋未办理过户手续时有权撤销赠与合同。

    2、受赠人不能依据赠与合同要求赠与人办理过户手续。赠与合同是赠与人负担将其财产给付受赠人的义务，，而受赠人不负担任何义务的单务合同。即便是附义务的赠与，受赠人履行所附的义务也不是赠与人履行义务的对价，不是向赠与人为给付的履行行为，它是一方纯受益合同，合同法在将赠与合同规定为诺成合同，以便对赠与人有所约束的同时，为了保护纯负义务的赠与人的利益，规定了赠与人的任意撤销权。因此，即使起诉要求过户，但赠与人可以通过行使撤销权而取消赠与合同。退一步讲，受赠人多次催告赠与人办理房屋过户手续，而赠与人仍不办理，可推断赠与人并无赠与的意思表示，故不可强行通过诉讼要求赠与人办理过户手续。

    3、甲已交付所有权证且乙已实际入住，不能视为乙已取得所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手手续。”按照此条规定，赠与合同应属于实践性合同，需要交付或转移财产权利才可以成立。该规定与《合同法》第185条关于赠与合同属诺成合同的规定冲突，因为该解释实施在《合同法》和《物权法》之前，《合同法》和《物权法》是上位法且是新法，故该条规定不能对抗合同法和物权法中的规定。因此，该案中虽然甲已交付所有权证且乙已实际入住，但仍不能视为乙已取得所有权。

    4、赠与合同撤销的条件。我国《合同法》第55条规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。”但这条不适用赠与合同。第55条的行使范围限于《合同法》第54条规定的因重大误解、显失公平、欺诈胁迫和乘人之危所订立的合同。赠与合同不属于上述几种情形，故不能依照第55条规定的时间予以限制。赠与合同撤销的条件只要是所有权没有发生转移，就可能行使，不受时间的限制。

   转自一棵木棉花的法律博客