商品房买卖中延期办证纠纷之诉讼时效

作者：王树德律师 (北京振邦）

内容摘要

房地产公司是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关机关，而不是将房产证完全办理下来。在办理产权证过程中，出卖人的义务首先应当办理大产权证，这是买受人办理分户小产权的前提；其次出卖人出卖人并不负有为买受人办理产权证的义务，只负有协助义务。故办理房产证是双方的共同义务，买受人或开发商均无法单独完成。

一、案情简介：

2003年11月24日年李某购买北京市A开发商（以下简称“A公司”）的商品房，约定签订房屋买卖合同后三十日内，双方持合同和有关证件到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续。李某当日交清全部房款，但A公司一直未办理房产证。2007年，李某委托笔者将A公司诉至北京市石景山区人民法院，诉讼请求：1.要求A公司立即为其办理房产证2.要求A公司给付自2003年12月25日截止房产证办理完毕的违约金

二、审理情况

案件审理过程当中，A公司以申请办证超过诉讼时效、违约金的计算等对原告李某进行抗辩。最后北京市石景山区人民法院做出一审判决：A公司在30日内办理房产证，A公司给付违约金

一审判决后双方均未上诉。

三、评析意见

A公司预期办证应承担违约责任存在以下几个争议问题，笔者在下文当中将一一解析：、

（一）   办证请求权是否使用诉讼时效？

 但从理论上讲，办证请求权是基于合同而产生，应该属于债权请求权，应当适用诉讼时效。但笔者认为法律的生命在于经验而不在于逻辑。似乎完美的理论得出一个明显不公正的结论，这并不是法律所要求的理论。目前我国住房制度改革刚刚起步，普通人观念中付钱买房，理应获得产权证，虽然多次向房地产公司主张办证，单当诉至法院时很难证明时效中断。司法实践当中，房产公司实际将房屋交付购房者，购房者也实际占有改房屋，只是由于种种原因未能办理房产证情况下，暂时有必要将办证请求权作为物上请求权，购房人基于合法占有不动产儿产生的办证请求权看作是排除妨碍请求权，不适用诉讼时效。这样有利于平衡购房者和房产公司的利益。

（二）   延期办证违约金如何诉讼时效的起算

    诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》：137规定：“诉讼时效从知道或者应该知道权力被侵害时计算。” 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；”

    违约金请求权是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。笔者认为，为了平衡出卖人与买受人之间的利益关系，合理兼顾两者利益，既要保护房地产市场的健康发展又要惩罚出卖人的不诚信行为，违约金采纳分段计算比较合理，违约金按起诉之前的两年期间计算，两年期间的违约金请求权已过诉讼时效，不再支持。但是司法实践中，鉴于目前房地产开发商所处的强势地位，侧重于保护购房者权益，更倾向于认为开发商预期办证违约金的诉讼时效计算始于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不分段计算，本案的处理就采用了这种计算方法。

王树德， 北京房地产纠纷专业律师，执业于北京市振邦律师事务所律师

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