单方出售夫妻共有房屋的合同无效

           退还定金不代表承担违约责任

原文地址：单方出售夫妻共有房屋的合同无效，退还定金不代表承担违约责任作者：康志杰律师

吴某、梁某是两夫妻，婚后于2005年以按揭形式购买了位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园的别墅一套，抵押期限十年，分别办理了吴某名下的产权证及梁某名下的共有证。2007年4月，梁某、何某与房产地中介处签订了《物业买卖合同》，约定将上述房屋出售给何某，最迟于2007年5月19日办理交易手续，梁某于当日收取了何某定金二十万。其后，梁某告知何某其丈夫吴某不同意出售房屋，愿意退还定金。2007年5月18日，梁某将定金二十万元退还给何某。

何某将梁某、吴某起诉至佛山市顺德区人民法院，认为梁某、吴某拒不办理交易手续，属于单方违约，应当双倍返还定金，故要求梁某、吴某赔偿二十万元。

［代理］

梁某、吴某委托我们代为代理人应诉，经过分析，我们提出如下答辩意见：

一、梁某与何某所签署的《物业买卖合同》，未征得丈夫吴某同意，应为无效合同。

《物业买卖合同》约定由何某购买的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园房屋属于梁某、吴某的夫妻共同财产，该房屋的《房地产权证》及《房地产权共有（用）证》也证明该房屋的共同共有人是梁某、吴某，因此，对该房屋的处分行为必须取得梁某、吴某的一致同意，任何一人无权单方处分房屋。

梁某单方与何某签署《物业买卖合同》出售该房屋，不构成表见代理。因为尽管是夫妻关系，也可能存在一方损害另一方的利益的问题，特别是房屋等不动产由于价值大，是家庭的主要财产之一，一方擅自处分极有可能严重损害他方的权益。《婚姻法》司法解释（一）第十七条（二）“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”的规定即是基于这一点而规定的。因此，夫妻一方以双方名义处分房屋时，并不一定就表示其夫妻双方的意思表示就是一致的，不能作出其夫妻双方的意思表示的推定，所以不构成表见代理。而且，在签署合同时，梁某已向何某提供了《房地产权证》及《房地产权共有（用）证》，所以，何某是明知该房屋属于梁某、吴某共同共有的财产，仍然与梁某签署合同，明显具备恶意且主观上存在过错，故也不符合表见代理的条件。

基于上述分析，梁某的单方出售房屋行为，构成无权代理。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，该买卖合同效力待定，吴某如果对梁某的代理行为予以追认，则合同有效；如果吴某拒绝追认，则合同无效。值得注意的是，即使夫妻一方自己的意思表示是真实的，也不存在部分有效的问题，因为房屋一般作为一个整体不可分割，是共同共有。

梁某的单方出售房屋行为，构成无权处分。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定，无处分权人处分他人财产，在权利人追认或者自己订立合同后取得处分权之前，合同效力待定。

吴某现在已经明确表示拒绝追认梁某的无权代理行为及无权处分行为，所以《物业买卖合同》是无效的。

二、梁某出售涉诉房屋，未征得贷款人及抵押权人同意，其出售行为属于无效行为。

梁某、吴某在2005年以按揭形式购买上述房屋，并与顺德市北滘农村信用合作社签署了《个人住房担保借款合同》，合同中第七条第六款已明确约定未经贷款人及抵押权人（即顺德市北滘农村信用合作社）书面同意，梁某、吴某不得将房屋转让。而梁某与何某签署《物业买卖合同》出售该房屋，未取得信用合作社书面同意，因此属于无效行为。

三、梁某已按合同无效的法律规定将其收取的二十万元返还给何某，因此，梁某、吴某与何某之间已不存在任何权利义务关系。

《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”，而第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，梁某已于2007年5月18日将其收取的二十万元返还给何某，因此，梁某、吴某与何某之间已不存在任何权利义务关系。

四、梁某与何某已于2007年5月18日协商一致由梁某退还20万元给何某，《物业买卖合同》已解除，且互相不负违约责任。

签署《物业买卖合同》后，何某知道吴某不知情及未同意出售房屋的情况下，该房屋无法办理过户手续，而且合同极有可能是无效的，所以，何某与梁某协商解除合同，由梁某退还20万元，互相不负违约责任。所以，梁某在不存在违约的情况下，才于2007年5月18日退还20万给何某。