被指定的经营者滥收费用案例分析 

一、案情经过：
    自贡市房屋权属登记中心是自贡市房地产管理局下属的事业法人单位,主要业务是办理房屋权属登记。2004年6月，该中心以税务机关要求对明显低于市场价格的房产交易应当进行评估，并依据评估报告作为纳税的依据，并口头委托中心进行评估为由，将所有二手房的评估作为产权转让登记的前置条件，在办理二手房产权过户登记时所有二手房产权转让登记都要先经过评估才办理产权转让登记。并指定二手房交易者在自贡四通房地产评估事务所有限公司处对交易的二手房进行评估。四通评估公司借此机会在自贡市房屋权属登记中心设立窗口，既不挂牌表明评估公司的身份，也没有二手房交易者要求评估的委托，甚至有的二手房交易者误认为是房屋权属登记中心的收费。实际上，四通评估公司并不进行实际评估，仅仅是依据交易双方提供的买卖协议所约定的价格，就出具《评估报告》，并按物价部门核定的收费标准收取评估费。
    自贡市工商局经调查取证后认定：自贡市房屋权属登记中心属于《反不正当竞争法》第七条规定的“政府所属部门”，行使着房屋权属登记的职能。该中心将《评估报告》作为二手房交易权属登记的前置条件，并指定四通评估公司对所有交易的二手房进行评估的行为，属于滥用职权。四通评估公司是被政府所属部门指定的经营者。该公司利用被指定经营的特殊权利，收取不应当收取的费用，构成了滥收费用的不正当竞争行为。
    自贡市工商局按照《四川省反不正当竞争条例》第二十三条第一款规定“各级人民政府及其所属部门以及被授予行政管理职能的单位不得滥用行政权力……不得限定他人购买其指定的经营者的商品，限制其他经营者正当的经营活动；”的规定以及该《条例》第四十七条第三款“被指定的经营者借此销售质次价高商品或者滥收费用的，没收违法所得，可以根据情节处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款”的规定，对四通公司处以没收违法所得68013元的行政处罚并执行到位。

二、案件评析：
        1、如何认定税务机关委托评估的问题：
    由于二手房交易缴纳的契税是按成交价计算应缴税额的， 在二手房交易的实际过程中，的确有的交易者为了少缴税而少报实际成交价格，隐瞒真实的成交价格。对于这类情况《四川省契税实施办法》规定：“成交价格明显低于市场价格并无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”还规定：“契税由各级地方税务机关负责征收，也可以由地方税务机关委托有关单位代理征收。”在工商部门调查过程中，自贡地税部门出具证明，证实房屋交易价格明显不合理并无正当理由的，由地税部门参照市场价格核定应缴税额。并不承认有口头委托自贡市房屋权属登记中心对交易房屋进行评估。自贡市房屋权属登记中心也不能提供税务机关委托代征契税的任何证明。按照《中华人民共和国物权法》第十三条规定：“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估。”即使税务机关从税收的角度有要求，也只能是对“成交价格明显不合理并无正当理由的”交易要求评估，但该中心并不区别情况，而是将所有交易的二手房交易都要求必须评估，否则就不予办理二手房过户登记。因此，房屋权属登记中心所称是按税务机关的要求对房屋进行评估既无实事依据,也没有法律依据。并指定四通评估公司进行评估、收费，就属于滥用职权了。
        2、有收费许可证是否存在滥收费用的问题：
        “四通评估公司是取得了物价部门颁发《收费许可证》的中介公司，且收费的标准并未突破物价部门核准的幅度范围。因此，不存在滥收费的问题。”这是四通评估公司向工商部门提出的申辩理由。
    我们认为：第一、收费对象错误。四通公司收费应当符合《中介服务收费管理办法》第5条规定的“自愿有偿、委托人付费”的原则。在没有交易者委托的情况下，如果是房屋权属登记中心委托评估，就应当由该中心付费；如果是税务机关委托评估，就应当由税务机关付费。而四通公司向没有委托的人收费，收费对象错误；第二、扩大评估、收费范围。四通公司利用房屋权属登记中心将评估作为权属登记的前置条件，将不属于“交易价格明显不合理并无正当理由的”交易者，全部进行评估、收费；第三、评估程序、方法错误。按照《房地产估价规范》国家标准，四通公司应当按照《规范》的规定到房屋评估现场收集所需要评估的资料，按照规定的方法和程序进行评估。而四通公司只是依据交易者提供的买卖协议，按照交易者约定的价格作为评估价格，再按照所谓的评估价格收取费用，根本没有实际开展评估工作。
    虽然四通公司取得了《收费许可证》，收费标准也未超过物价部门核定的标准，但是，四通公司收取不应当收取的费用就属于滥收费用。
        3、“指定经营”的证据问题：
    在办案过程中，由于房屋权属登记中心与四通评估公司之间并没有书面的“指定经营”的协议证据。因此，房屋权属登记中心辩称并未“指定经营”。办案机构从“事实上是指定经营”方向开展取证工作。一是在房屋权属登记中心的登记大厅内，只有四通评估公司一家设立了评估收费的窗口；二是在工商部门调查前，市房管局曾经划定四通评估公司的业务范围为“以滏溪河为界、以南的自贡市新城区的评估业务”；三是查房屋权属登记中心办理的新城区二手房交易登记材料，均无除四通公司以外的评估公司对交易进行评估。由此，证明了房屋权属登记中心指定四通评估公司的事实。

                                                                                                  二○○八年五月五日

                                                 转自儒商之友