张雷律师：做低房价逃税的买卖合同，不得单方解除

【律师提示】

做低房价是二手房买卖的潜规则，做低房价目的是为了逃税。买卖双方为了做低房价并确保安全，需要签订两份合同。一份是具有示范作用的《上海市房地买卖合同》，提交到房地产交易中心的审税窗口审核，同时用以办理房地产交易过户登记手续。另一份可以是不出示给税务部门，交易部门的另外一份合同，也可以是补充协议的方式，这种现象很普遍，被称为阴阳合同。如果双方产生了纠纷，应当按照哪一份合同履行就成了问题。买家主张按照低价履行，卖家主张按照高价履行。其时，做低房价的条款无效，应当按照真实意思表示履行合同。

【案情介绍】

2008年，买方王先生看好卖方李先生的房屋，交纳了100万定金后，双方签订了《房屋买卖定金协议》。在签订房屋买卖时，卖方李先生提出做低房价的要求，买方王先生同意。

双方遂签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，将房屋价格做低1000万元。并以补充协议的形式约定，做低的1000万差额以装修款的方式，由买 方王先生支付给卖方李先生。合同签订后，买方王先生支付了首付款500万。

后当买方王先生将第二笔款项1000万元的差额支付给卖方李先生时，采取的方式是通过银行汇款，汇款凭证用途写成房价款。卖方李先生收到该笔款项后认为买方王先生将“装修款写成房款，导致多交纳税金300万”，避税目的无法实现。遂以买方王先生违约为由起诉买方要求解除合同，并将已经收取首付款以及定金返还给原告。而买方王先生则提出反诉要求继续履行合同。

【案件思考】

    约定做低房价的条款是否有效？双方应当按照阴阳合同哪一个合同履行？

【法庭判决】

    法庭审理后认为“双方补充协议中的1000万元装修款，由于双方并没有装修的事实，系名为装修款，实为房屋买卖款”，并且不论该1000万是写为房款还是装修款，实际上都是双方成交的房款中的一部分，原告按照约定履行自己的付款义务，善意的遵守合同的约定，不构成违约，不符合解除合同的条件，合同不得解除。同时，原告为了购买该房屋，积极的履行了自己的义务，应当予以保护，判决被告按照《上海市房屋买卖合同》继续履行办理产权过户的义务。

【法理延伸】

张雷律师认为，契约严守是合同法的原则，解除合同必须符合法定或约定条件，守约方应当享有合同解除权。本案中，当事人采取约定差额的方式来做低房价，但无论采取何种名义，都不能改变差额款是房价款的本质。因为做低房价违反了税收法律，属于无效条款，因此做低房价的约定对当事人不发生效力。但合同部分无效不影响合同其他条款的效力。双方当事人应当按照合同约定的真实价款，履行各自的义务。总而言之，做低条款无效，应当按照双方真实意思约定的价款履行合同。

【法律依据】

《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”

《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！

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