张雷律师：房价上涨卖方解除合同，赔偿增值损失

【律师提示】

《中华人民共和国合同法》在总则部分的第一章一般规定中规定了一条重要的法律原则“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。作为合同法的原则，贯穿合同法四百二十八条的始末。也正因为如此，法官对于解除合同持有非常谨慎的态度。不少当事人咨询律师，房价上涨，可否以各种理由解除合同。张雷律师一般劝告当事人，已经签订的《上海市房地产买卖》合同应当全部履行，擅自解除合同要承担较重违约责任。而结果也往往如此。买卖双方应当按照合同约定履行，不论是房价下跌买方解除，还是房价上涨卖方解除，都不要轻易为之。

【案情介绍】

2007年8月17日，买方王先生向卖方李先生支付了定金2万元，卖方李先生出具了“收款凭证”，双方约定房屋总价为106万。同年9月11日，买方王先生和卖方李先生签订了《上海市房地产买卖合同》约定了王先生购买李先生所有的房屋，房屋总价为70万元，同时双方签定补充协议约定，约定买方王先生以房屋装修款的形式支付另外的房价70万元（阴阳合同）。同日，买方王先生支付了首付款和维修基金共计28万元。

后因为房价上涨，卖方李先生不同意继续履行合同，并且将买方王先生支付的首付款、定金、维修基金汇入中介公司工作人员的银行账户中。2007年10月13日，买方王先生书面要求卖方李先生继续履行合同，但被李先生以书面的形式拒绝。

因此，买方王先生起诉到法院要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，同时李先生返还王先生房款和定金30万元，并赔偿买方王先生的经济损失。于此同时，买方王先生向法院提出申请，要求对所买卖的房屋进行增值评估。

【案件思考】

房价上涨，卖方恶意解除合同需要赔偿哪些损失？如何确定房屋差价？

【法庭判决】

首先，法院委托了上海市某房地产估价有限公司对房屋进行了房地产价值的评估，出具了专业的评估意见，认为房屋的市场价值为113万元。

法院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，现卖方李先生不同意继续履行合同，买方王先生申请解除合同，因此双方的合同法院予以解除。

同时，卖方李先生恶意违约，导致了买方王先生在房地产市场价格波动很大的情况下，必须付出高于双方约定的价格才能购买同等面积、地段、房型等条件的房屋，因此这种经济损失，卖方李先生应当承担，赔偿金额为房屋增值的价格。

【法理延伸】

张雷律师认为，一般而言，买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》时会对卖方恶意违约约定违约金条款。违约金可以有效的约束卖方履行交付房屋的义务。同时根据合同法损害赔偿的范围包括了预期利益。这里强调的是“合同履行后可能获得的利益”，买方以较低的价格购买房屋而不是以较高价格购买，本身就是一种“可以获得的利益”，因此这种利益的损失应当赔偿。也就是说，差价部分，卖方违约要赔偿。

【法律依据】

《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！

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