房价“净得款”未注明，交易税费谁承担？

作者：王树德律师  联系方式：13910608495

地址：北京市建外大街19号国际大厦A座2003 振邦律师事务所

【风险提示】

存量房买卖过程当中，根据房屋的性质、上市年限不同，交易的税费也不尽相同。税费由谁来承担对房屋总价造成直接的较大的影响。买卖双方在签订买卖合同的时候一定要对税费的承担进行约定，如果没有特殊约定，那么适用法律对于此类问题的规定。在此特别提醒买房人，在购房过程中一定要向专业的律师或者税务部门咨询您所要购买的房屋到底要缴纳多少税费，切不可轻易被中介公司“忽悠”

【案情简介】

昨日，家住北京市朝阳区的张某很焦急的找到本律师，向本律师咨询买房过程当中发生的法律问题。

案情大致如下，张某通过北京链家房地产经纪有限公司（以下称“链家公司”）寻找合适房源，双方始终未签订《居间服务合同》，只是张某在看房的过程当中与链家公司签订了一份对纠纷房屋的《看房确认书》。2010年12月底，张某看好了位于北京市丰台区建欣园小区房屋一套，房主为兰女士。双方于2010年12月28日签订《房屋买卖定金协议书》，协议约定：购买价格为140万，此价款不包含国家规定应当由甲方承担的税费。买方支付定金10万元。2011年1月1日双方协商合同条款时，对于税费的承担双方有不同意见，房主兰女士认为：双方约定的是净得款，税费应该全部由买方承担。张某则认为，定金协议当中并没有约定税费的承担方式，所以应该按照法律规定来办，不同意承担本该由卖家应当负担的税费。张某还认为中介费用应该由双方分担，兰女士则认为按照交易惯例中介费应该全部由买方来承担，双方协商未果，最终买卖合同没有签订成功。

既然无法对合同条款达成一致，张某提出解除定金协议并要求兰某退还购房顶今年2万元，兰某认为张某违约在先，拒绝了张某的要求。

对此，张某已经全权委托本律师办理起诉事宜以维护合法权益。

现在，本律师对于上述案例当中出现的几个法律问题从理论以及实务的角度予以分析，希望对有类似纠纷的读者有所帮助。

【律师解析】

1、链家公司是否可以依据《看房确认书》要求张某支付居间报酬即中介费？

解答：如果《看房确认书》具备合同约定了双方的权利义务，那么可以视为一种简单的居间协议。本案当中，张某与链家公司签订的《看房确认书》可以视为一份儿居间合同，居间合同的内容是为张某提供房源以及看房服务。《合同法》第427条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

本案中张某与兰女士最终未对合同条款达成一致而无法签订房屋买卖合同，说明链家公司未促成房屋买卖合同成立，所以链家公司无权要求支付中介费。

但是值得大家注意的是买卖双方没有订立房屋买卖合同导致中介公司无法得到居间报酬的情形下，中介公司可以要求委托人即买卖双方支付从事居间活动支出的必要费用，如通信费、交通费、以及劳务费等等合理费用。

2、张某与兰某之间是否存在房屋买卖合同关系？

解答：　合同订立： 是指合同双方在平等、自愿的基础上，就合同的主要条款达成一致。 在本案当中，双方对于房屋买卖合同的主要条款均未达成一致，很明显合同尚未订立，双方不存在房屋买卖合同关系。既然买卖双方没有形成房屋买卖合同关系，那么双方是一个什么法律关系呢？买卖双方是签订的协议为房屋买卖定金协议。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式又称保证金。本案中的定金为订约定金，订约定金的意义在于督促双方签订正式的买卖合同。

3、张某应该怎么做才能最大限度的维护自己的合法权益？

解答：张某委托本律师代理诉讼以后，本律师一直在思考应该如何确定诉讼方案。

最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。在本案当中，张某不能贸然提起民事诉讼要求退还定金或者双倍返还定金，因为诉讼的本身就是拒绝签订房屋买卖合同，在诉讼过程当中一旦举证不能那么张某将承担不利后果即无权要求返还定金。

本律师认为，在起诉之前张某应该以自己的名义向链家公司以及卖方发函要求协商订立合同的事宜，然后保存好回执作为日后诉讼证据。如果对方没有回函或者拒绝协商，那么很明显无法订立合同的原因肯定不是张某造成的，张某至少可以要回全额定金。一旦卖方回函或者同意协商，那么张某也无需担心，张某只要在协商的过程当中对于自己的想法、意愿充分表达即可，如税费按照法律规定缴纳、中介费各负担一半等，如此协商，结果可想而知。

4、按照双方签订的定金协议，张某是否应该承担争议房屋的所有税费？

解答：

一种意见认为：《合同法》61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照北京市存量房的交易习惯，应该由买方来承担所有税费，卖方一般要求净得款，所以本案当中张某应该承担所有的税费。

笔者不认同此种意见，《合同法》61条是在买卖合同条款没有法律规定并且没有约定或者约定不明的情形下才可以适用，在存量房买卖合同当中，法律、法规对于房屋交易税费的承担有明确的规定，如个人所得税、营业税、土地出让金（综合地价款）由卖方负担，契税由买方来承担，所以在本案当中只是没有对税费承担的特殊约定，人民法院不会依据北京地区的交易习惯判决张某承担所有的税费。

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【作者简介】

王树德  北京房产交易专业律师、全国律师协会会员、北京律师协会会员，现执业于北京市振邦律师事务所。执业以来，代理房产诉讼案件数百件，为当事人争取最大利益以及将当事人的损失降低到最低是我们房地产团队奋斗的唯一目标。

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