在北京，经济适用房已经越来越多地进入市场，关于经济适用房买卖合同的纠纷也越来越多，当然还有一个重要原因，那就是房价上涨带来的巨大利益，正所谓“人为财死鸟为食亡”。

    经济适用房买卖合同的效力，尤其是未满五年的经济适用房买卖合同的效力，通常是纠纷的焦点之一。

按照国务院和北京市的政策规定，未满五年的经济适用房不得上市出售，那么，对于未满五年的经济适用房，双方已经签订买卖合同的，合同是否有效？不能一概而论。

    一般来说，合法有效的合同需具备如下条件：1、双方意思表示真实；2、自愿；3、不违反法律和行政法规的强制性规定；4、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。

    法院在实践中，遵循保护交易安全的原则，对于卖方主张的合同违反法律行政法规的强制性规定或者损害社会公共利益要求判决合同无效的观点，一般不会支持。对经济适用房的规定，主要体现在部委规章和地方法规规章里，并非法律和行政法规，地方规章的禁止性规定不会必然导致合同无效。

    卖方主张合同无效，无非就是因为房价上涨，对于这种出尔反尔、违反诚实信用原则的行为，法院一般不会支持。

    如果在诉讼时，房屋未满五年，那么合同尽管有效，但是在实际上是无法履行的，这时候一方可以主张解除合同，但是有过错一方，要赔偿另一方的损失。