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赖国光：深度解读“租售同权”对学区房的影响

最近这一两个月除了打压房价外，有关房地产最大的新闻就是广州市政府推出的“租售同权”（2017/7/17）， 政策发布当天引起了房地产市场的震荡，但是震荡尚未平稳，隔天又发布了一条更为震撼的消息——就是中央表态了！住建部、国家发改委、公安部等9部委发布的文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》涉及这方面的内容如下：

“推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”

在9部委文件中有说道承租人可以享受相关的公共服务，到底什么是相关的公共服务呢？而相关的公共服务对承租人有那些好处呢？小光老师就带大家来看看国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》里面所指的公共服务有哪些吧！ “十三五推进基本公共服务均等化规划”城镇居民基本公共服务包括：“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目”。

而其中与房价密切相关的就是“公共教育”。在城乡差距教育体制下，很多在城市就业的高阶人才最缺乏的是如何让自己小孩就读更好的学校。在传统父母的观念里有着＂我的小孩千万不可输在起跑点上＂，学区房不仅是投资客炒的目标，也是父母的刚需。所以当广州推出租售同权政策时，大家第一个想到公共教育是否也同权，让我们看看全国第一个推出租售同全的广州如何说吧。

广州市政府在《加快发展住房租赁市场工作方案》具体措施的第一条即是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”所以由该方案可以知道租售同权所说公共教育也是同权的，在广州的租售同权政策文件中有说道“具有本市户籍的适龄少年儿童、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合本市所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读”。

所以广州市的“租售同权”政策最主要是优先保障两类群体，第一类群体保障无自有产权住房的本市户籍子女受教育权，第二类是持有人才绿卡、积分较高的外来人口子女受教育权。

因为一级城市的高房价，以及打压房价政策限购条件极为严格，导致很多高阶人才因子女教育权无法确定而离开广州，所以广州政府推出的租售同权最主要是针对高阶人才的稳定与引进，为了高阶人才上海、武汉、郑州、沈阳、无锡、东莞等一二三线城市也先后出台了租房购房补贴、落户、租售同权等政策。

那租售同权对房地产有什么影响呢，小光老师用短期、中期、长期三个阶段和大家分享：

短期的影响：租售同权”削减部分高阶人才购买学区产权房的紧迫性，所以学区房的房价短期有可能涨幅放缓（但是下跌空间不大，因为学区房多在一个城市的精华区或是精华区周边），但是学区房仍是刚需，租金可能会上涨。

中期的影响：因为＂公共教育＂仍然是每个望子成龙望女成凤的家长刚需，所以租售同权所带来的就是不用买房也可以就读好的学校，但是＂重点是要你租得到学区房＂，也就代表学区房的租赁市场会越来越大，而房东也就可以拥有持续不断的租金现金流，所以学区房自然就会成为长期投资客最青睐资产，长期投资客与原来学区房的拥有者（房东）除非急需用钱，否则自然不会卖掉这个可以固定下蛋的金鸡母，也因此卖房的人少，供给少，自然房价就涨。

长期的影响：长期就要看政府对于学区与户口政策的走势，如果学区与户口政策不放开，学区房就是一个很好的长期投资资产。

“租售同权”的梦想很美好，但是租售同权中的“权”是指符合条件的租户子女才可以拥有就读公办学校的资格，这并不代表拥有读名校的资格，而很多城市一直都有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定，所以租售同权对学区房未来的影响主要是名校的学区，当然有租约一定可以上公立学校吗？这也是要看每个城市的规定，如武汉《居住证服务与管理暂行办法》明确租房子女能够就近入学享受义务教育，但仍有限制的条件，该条件就是当学区生源不足时符合条件的租户子女才能就近入学（学龄儿童户口、父母户口和家庭住房三者一致者优先入学，第二顺位是有房无户者，最后才是租户子女），这也代表未来在人口流入的大城市因为教育资源不足，或者优质教育资源短缺的因素，使得“租售同权”的理想很丰满，现实落地却很残酷。

本篇作者：赖国光（赖国光家族办公室负责人、香港大学ICB杰出教师奖得主/2015年、理财书籍＂定投魔方＂的作者）