​近一年来，一二线的某一些城市房地产价格猛涨，土地价格也出现猛涨，让大家对地产走势迷茫。

大概在今年二月左右，我们通过对房地产周期和走势进行了一些分析。

分析结论如下，从今年三月开始， 大概周期为三个月左右， 一二线房地产市场会迅速的形成泡沫，房价会因此出现猛烈的涨幅，并且涨幅会是在泡沫形成末期的形态。在这一轮泡沫完全形成后，意味着我们之间认为的一二线城市中心的房产也会变得不保值，且在2016年7月底之后买入的普通房产及部分商业地产，会经历贬值风险。而在这之前一直没有上涨过猛的二线城市及部分三四线城市也会出现一轮联动性的波动，但这些依然是形成泡沫的开始。

由于每个地域不同，而我们所做得都是均衡的评估，所以这都是预判中大多数指标采集的形式，每个城市有不同的环境因素，土地因素，发展因素，房地产走势也会有不同的影响。

然而现在看来已经八月底了，各大一线城市的房产销售仍旧未改迅猛之势，然而我认为这就是泡沫形成后的一个迅速分裂态势，最终的疯狂开始了。

详细说下我对目前中国个例类型区域的房地产的看法吧！

一二线城市中心区域的豪宅，之前在我看来，并不具备贬值的前提，因为随着换房要求的增加，如同香港的半山，洛杉矶的比弗利山庄，都不会出现下跌，反而还会出现持续性的上涨，这都是源于富人的集聚性，以及资源的稀缺性的原因。但在中国是有差异化的，中国的富人们只喜欢新房，不喜欢二手房，反而让这些豪宅的升值空间降低了很多。

中心区域的迷你型住宅，这种住房一般属于过渡性的住宅，很多时候无法去研判他属于居家还是商用，大多数这种住宅都是用于出租，而在中国这种现象非常普遍，租金随着租客对房间设备及硬件的要求，会不断的攀升，毕竟装修和家具家电的折旧平摊到租金里面，房主怎么算怎么划不来。它们会因为地域商业的发达程度而出现价值的波动，如交通的布局等也会影响它们的价值。

四五线城市，包含了部分的乡镇，这里面大多数的住宅和商业都是不怎么保值的，虽然有随着调整价格的冲动，会因为成本而向上做出一些调整，但是销量在减少，除开部分稀缺豪宅及中心区域的住宅商业，大多数无法保值。特别是中小型乡镇的地产，会随着人口往密集城市的迁移，而出现无法出售的情况，大多数的固定资产业主都会受到波及，有价则无市的情况往往会出现在这些小型城市或乡镇。

卫星城市的房产，好多大型一二线城市，都因为市区土地稀缺，房产价格太高，衍生了好多卫星城市，这些城市大多数都与主城区有地铁或公交系统交集，房产价格往往比中心和主城区区域低很多，在主城区房价上涨的时候，它们会跟随，但最终最先回落的还是它们，毕竟这些房产和主城区的交通、医疗、学校、环境等无法比拟的。卫星城市的可修建房地产的面积往往很大，随着无序的扩张，和主城区东南西北片区不同卫星城市的拉客比赛，迅速增加的这些房地产库存今后是很难用价差去消化的。

  为什么会涨？

大家对近期房产为什么会这么急着上涨的逻辑或许更加感兴趣。

以及对近期房地产交易量激增也颇感意外。

在这一点上我们之前预计的时间周期出现了部分偏差，本来预计的3月底至7月底的一个周期，会随着这轮上涨的因数，政策出台的时间延后，发生了推移，或许会持续到9月底。

这轮上涨源于：营改增的税收政策。

好多人奇怪了这个和房地产一毛钱关系都没有，为什么会有影响？

原本根据公告预计这个政策会在3月1日出台，结果延迟到了5月1日。

也就是：

今年两会期间，国务院总理李克强在3月5日的2016年政府工作报告中明确：5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

这个政策会有那么大的影响吗？

我们当时做了非常深入的调研，在这上面也研究了可降低的成本。

我先来解读一下这个对企业有什么影响吧！

当这个政策出台之后，意味着企业购买的房产会有11%的增值税抵扣，这可是真金白银的抵扣啊，之前买套房1110万（含税价），而企业相当于付出了1000万房款，另外110万用于抵扣企业的增值税。这个太简单了，自己算吧，我会计学得不好，不会算。

这就完了？没有。

企业的房款还会用于抵扣所得税，目前会计准则允许20年折旧，还会为企业省下除开增值税以外的25%的企业所得税。然后折旧后，这个房产的价值在你的企业里面就归零了，然后下一步怎么办？你自己想吧！

而之后的房产交易就会更省了，按照增值税或所得税进行缴纳，就不必担心房价跌反而还多缴税的情况了。

当然如果你成立了一家公司，专门用于购买房产，也不是不可，还能以公司股权转让来避税，这也是听说哈，到底这个算避税还是算偷税，我就不清楚了。

企业的资产里面有了这些房产和不动产，会让企业的报表看起来更好看，更容易拿到银行贷款，就算你购买的房产本来都是企业按揭的也不妨碍会让你的企业看起来实力更加雄厚。

5月1日后，我身边的企业家，用企业购买房产的大幅度增加，特别是商业地产和能够用于出租的住宅地产，以及大企业必配的CEO豪宅。在国外好多地方，董事长、CEO的豪车、豪宅其实这些都是企业的，都有避税以及增加成本的嫌疑。

这就是这一波涨的逻辑。

我并非无故对目前的房地产市场担忧，而是因为无序的扩张，让我看到了很多的楼盘库存无法解决，而媒体被房地产广告的绑架，造势房产稀缺，市场混乱炒作，房产上涨无序，刚需居民购买能力急剧下降的情况。

投资为目的购买房产的人一旦占了大多数，市场就会出现问题了，上半年房贷的激增，房产无序的上涨，终究08年本应该教训一些炒房人的过程，大放水的恶果，会逐步显现出来，不是不爆，时机未到。

反观13年之后的三四线城市的房产好多没有涨幅，销售量还在下跌，甚至也出现了房价持续下跌的地方，从全国普涨到了分化上涨，下一阶段又是什么喃？

不管长期看的价值在哪里，中途都会有一节生动的投资课上演，这节课什么时候上演，这也是我们这些策略分析存在的意义。没有如某刀评论员等在十年前唱衰，但目前是需要警惕的环节了，无论是三年还是五年，最接近避险后获利的才是胜利者。

等待大面积泡沫破灭的那个时刻，浇灭炒房推手的美梦，1997年的香港，1989年的日本，1987年的美国，一幕幕都在上演，在全球资本配置市场中从未停息过泡沫形成、泡沫破灭的故事，什么时候上演中文版？我拭目以待！

~

~

~

以上观点只是个人观点，与所在的企业，以及企业所发表的观点并未有交集，并非包含其中一部分有雷同但不超过原文内容的5%且不超过本文的30%，该部分内容也都出自于本人。本文并非指导性意见和建议，仅为个人看法阐述！

​