国八条新政解读 分析其对资本市场的影响

付鹏

年末的房价又成为了中国的一块心病，国十条的出台对于房价的抑制只起到了不大的作用，其结果反倒是房价有了想继续飞天的冲动，在市场对于政府祭出更严厉的预期不断升温下，总总猜测终于成为了现实。

昨日"国八条"出台，堪称没有最严只有更严的调控政策，这也预示着紧随2010年国十条调控之后，2011年的国八条也终于揭开面纱。

从国八条的内容中我解读出如下几点含义：

Ø          首先，从税收政策进行了全额交税的转变，我认为这就是为后期房产税的出台做好最好的铺垫，因此两会之后房地产税的出台将有可能步伐加快；

Ø          其次，从职责上国八条过于强调地方政府的调控目标，中央此举做法无疑是将当前房价突出的社会矛盾问题像踢皮球一样踢回到了地方政府，由于当前财税尚未改革成功，地方政府财税负担依旧严重，短期内仍然很难摆脱土地财政的发展模式，此国八条无疑是将中央和地方的博弈推升到了一个新的阶段，基于此我认为国八条从这种格局下，仍然很难从根本上解决房地产价格的根本问题；

Ø          再者，国八条的核心其实还是通过取消房贷优惠，限制房屋购买行为等行政手段来抑制房地产投机，这点确实要比国十条更加的严厉，但当我们反思去年国十条政策出台后的总总效果为什么不明显的经验的时候，不难发现，行政性干预市场价格绝不是最好的办法。

Ø          另外，国八条对于国十条而言增加了各城市人民政府合理确定新建住房价格控制目标。这点对于房地产企业来讲到底是利多还是利空呢？简单的去理解，此举说明了国八条根本上并不是说限制了需求后就让房地产企业饿死，而是说明政府的根本意图并不是想压房地产需求，而是想在需求保持旺盛的情况下，采取非市场化的价格指引干预手段来调节当前严重的社会矛盾，因此房地产企业无非是在此框架下，牺牲一部分利润而已，其未来的需求市场还是能够有所保障的。

Ø          无论是从国八条还是国十条中，我都发现政府关于增加房屋供给的力度是一贯不变的。加大社会性福利住房的供给来改变房地产供给不平衡的结构问题，同时平抑商品房的价格来防止当前社会矛盾冲突升级，这两套政策组合才能改变房价上涨的市场压力。因此我判断中央2011年的社会福利性住房的建设规模恐怕要超出年初制定的目标，尤其是当其将建设规模和政绩挂钩的时候，地方政府虽然有很大的财政压力，但是政绩考核标准可以引导地方政府加速其社会性福利住房的建设。

我就在顺着国八条的解读来分析一下其对资本市场会产生什么影响：

首先我们可以回顾一下去年国十条出台的经验，当然此次国八条和国十条出台的背景存在着明显的差异，但有一点恐怕会是一致的，那就是去年4月份国十条出台之后的数月里，房地产资金开始从地产市场退潮，大量房地产产业资本，炒作资本被挤出房地产市场，当时由于国内投资领域有局限性，加之当前无论是房价还是商品其本质就是通胀预期下的资金推动效应，其结果就是导致了房地产产业资本涌向了其他的投资领域，例如期货市场的棉花等。此次国八条政策略微有所不同，我认为对于开放商的资金挤压仅仅是一小部分，由于很多开发商可以承接政府政策性住房建设，因此他们的资金流出房地产市场的可能性不大，其主要是挤出那些心存幻想，大量炒房客的资金，或者那些手上有好几套房的拥有者。这部分资金将会如同当年国十条发生的一样，被挤入其他的投资领域，例如股市，期货市场等。

因此我认为，上市企业中房地产板块此次受到的冲击要远小于国十条的冲击，而资金将间接地转入股市和期货市场，对两个资本市场的流动性还是有利的。

其次，既然我们前面分析了国八条的出台将继续加大安居住房和保障房建设力度，这无疑对于现阶段螺纹期货有着强劲的需求预期支持，由于十二五期间，中国国内两大投资领域将成为一个持续的建筑需求中心：高铁和社会性福利住房；因此螺纹的持续需求非常有望持续很长一段时间，未来螺纹将站稳5000上方，并将此价格形成一种常态化。

最后，国八条还给我们未来的政策判断上增加了一些确定性，从国八条内容中不难判断出政府的后续财政政策和货币政策必然会推出以配合国八条的调控，其中财政政策将必然是房地产税，而货币政策将必然是加息，这两点或许对未来的资本市场产生一定的影响，但目前整体来看，国八条对于股市以及期货市场都是偏于有利的，期待市场投资者如何做出表决。