最近一段时间，关于以房养老的话题突然热络起来，无论是传统媒体还是新媒体都在议论这个话题。这是源于国务院不久前印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），其中有关“以房养老”内容，引发舆论关注。在这份文件中，明确提出，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

    人民日报对此进行了解读，关于老年人住房反向抵押养老保险的发明　开展“以房养老”在一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。

     老年人住房反向抵押养老保险的发明权权并不属于中国人，是一个舶来品。虽然，这件事是荷兰人发明的，但是，在欧洲并不怎么受到欢迎。美国在这些方面做的探索比较多，美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

美国推行老年人住房反向抵押贷款包括了三种形式，前两种形式都有政府的介入，只有后一种形式是纯粹的商业模式。前两种模式给政府带来了巨大的财政压力。美国联邦住房管理局局长卡罗尔·加兰特2013年9月27日致信国会说，该机构需财政部提供17亿美元援助。这是该机构79年历史上首次申请援助资金，而“以房养老”项目是最主要的损失来源。信中说，联邦住房管理局将在9月30日从财政部获得所需资金。按照美国法律，该机构的援助申请不需要美国国会批准。这笔援助资金将用于补充联邦住房管理局的保险基金，该基金现有约300亿美元流动资产，但需要更多准备金应对未来30年的预期损失。美国法律规定，美国联邦住房管理局在扣除承保贷款的预计损失后，需保有相当于抵押贷款担保总额2％的保险准备金，但自2009年起该机构的准备金比重就一直在2％以下。该机构解释说，2007年至2009年次贷危机期间提供的抵押贷款担保是导致保险准备金不足的主要原因，特别是“以房养老”项目让该机构损失50亿美元。

就中国目前的状况来看，政府所倡导的以房养老试点与美国的第三种模式基本相同。

在中国，以房养老这种模式注定不会受到欢迎，主要的原因是：第一，在以房养老的模式中，政府机构并没有承担相应的责任。而美国三种模式中，前两种形式都有政府的介入，正是有政府的实际介入，美国才能够推行以房养老政策。第二，中国的相关法律法规并不完善，在法治不完善的情况之下，难以保障相关各方的权益。第三，以房养老不符合传统的中国文化。因为以房养老的最大经济受益者是贷款机构，而老年人将会丧失很大的一部分经济利益。老年人并不会心甘情愿地将经济利益转让给牟利的贷款机构。

在中国，这次国务院所提出的以房养老是一种狭义的概念。在美国，以房养老是一种广义的概念，老人除了选择老年人住房反向抵押贷款之外，更多的老年人采取了多种形式的以房养老的做法，最常见的有：第一，退休之后，由高房价的大城市搬到低房价的小城市，房屋的价差就会套现大笔现金；第二，老年人由于家庭人口减少，将原来的大面积房屋出售，重新购买小面积的房屋，既减少了房产税的支出，也可以获得大笔现金收入；第三，老年人将家中的空余房间出租，获取租金收益，这是美国人以房养老的最重要的方式，这可以大大节约社会资源。

总之，目前官方所倡导的以房养老模式会大大地热闹一番，然后很快就会重归寂静。（全美房地产网专稿www.aahouse.com）