在中国持续进行房地产调控的大背景之下，人们关注的热点集中于两个方面：一是房价的是否下降，下降的幅度如何？二是保障房建设和分配的情况。这两方面固然重要，但是，还有一个房地产市场的重要风向标被媒体和专家们有些遗忘了，这就是房屋租赁市场成交的平均租金水平和涨幅。

    根据媒体披露出来的信息，2011年北京房租上涨13%，2010年的涨幅为19%，相对于2010年的涨幅而言，下降了6个百分点。根据北京一家知名的房地产中介公司的统计，2011年北京的房屋租赁成交量约在100万套到130万套之间，而此前的2010年成交规模在100万套左右。

    从过去两年的统计数据来分析，2012年北京的房屋租赁成交量不会呈现下降的态势，仍会维持在100万套左右。尽管在2012年政府会有一部分公租房提供，但是，公租房有两个明显的问题，第一是区域偏态化，多数集中于郊区，在四环以内几乎没有大型的公租房项目；第二是公租房的申请有着程序和条件的限制，对于在校的高校学生、毕业生以及农民工和外来经商的商户而言，大多数被排除在申请条件之外；第三是如果考虑到交通成本和时间成本，公租房就丧失了租金的优势。

    对于数百万非北京户籍的外地人而言，私房租赁市场是他们不二的选择。其中，少数人不乏在北京购房的经济实力，但是，由于限购政策的影响，他们不得不选择租房。北京的租赁市场需求的增量主要集中在外来人口中，去年的限购政策对外地人购房的限制，使得租赁需求增加导致成交量上涨。统计显示，去年全年外地人租赁占比达到70%，比2010年增加3个百分点，成交规模超过70万套。

    从去年北京的租房的情况看，由于房租大幅上涨，群租现象不但没有得到制止，反而越来越严重。由于2008年北京奥运会之前的大规模城市改造，北京的城中村在四环之内越来越少见了，但是，地下室却是人满为患，一室难求。

    有业内人士分析认为，政府对于租赁市场调控措施的不断深入，预计今年租金涨幅很难超过10%，或将创下近3年新低。这个看法未免对于调控结果过于乐观。

    北京房地产租赁市场由于受到限购政策的影响和国家将会推行房产税的的预期，在过去的两年之中，一部分有多套房的房主已经开始进行抛售房源，这会带来中心城区租赁房源的进一步紧张，北京的房屋租赁市场已经成为卖房市场，承租人议价的空间被大大压缩了。每年来京就读的高校学生和留京工作的高校毕业生已经成为北京房屋租赁市场的最重要的人群。

    据一项调查显示，去年，北京房屋租赁市场成交平均租金为每月3280元，达到历史的最高位。今年，北京的房屋租赁市场的租金情况并不容乐观。由于政府对于房租上涨缺乏有效的调控手段，在延续了两年的大涨之后，还会呈现惯性上涨，涨幅应该不会低10%。  

    北京只是一个典型例子，其它一线城市的房租也会呈现上涨的态势。房价和租金会出现一慢一快的局面，即房价上涨慢，房租上涨快。房屋租金的上涨将会大大对冲公租房的实际效果。