从苏州地产新政看商业地产过剩

今年1月27日，江苏省苏州市政府发布了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在业内引起了较大的反响。业内人士和有关媒体看来，苏州此次针对商业地产的调控政策可谓“极其严厉”，2014年首个房地产市场新政被称作是“最严限售令”。

商业地产的“最严限售令”

《通知》共明确了5项意见，内容包括实现商业地产供需平衡、规范商业地产审批管理、防范商业地产资金风险、加强商业地产后续监管及确保商业地产平稳运营。

其中关于“建立风险防范资产保障机制”的条文和举措颇为引人关注。新政规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积 3万平方米划定。时限为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。

同时，《通知》规定，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。国家房地产调控政策力度的加大，

苏州新政剑指商业地产过剩

苏州新政是为了限制商业泡沫化，为了改变苏州市商业地产开发过剩状况的努力。

据新华房产记者的不完全统计，目前苏州市区范围内（除吴江），已建成的包括购物广场、专业市场、邻里中心在内的各类商业体总量超过了170个，还有一批在建项目和待建地块。保守估计，到2014年末，仅中心城区就将达到80家。苏州商业联合会2013年年底发布的报告显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。自2012年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，近半数经营情况不理想，存在商铺、写字楼空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。

按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。但苏州城区部分区域按照目前已建、在建、计划建造的商业项目计算，人均商业面积将达到3平方米，有的甚至能到4平方米，远高于西方发达国家水平，处于过剩状态。

苏州率先预警楼市风险，甚至不惜矫枉过正，出台颇具“一刀切”意味的“最严限售令”，反映了地方政府抑制商业地产泡沫的急切心情。

苏州的情况绝非特例

毋庸讳言，近年来，特别是2012、2013年以来，各地国五条细则陆续出台，住宅楼市调控趋紧之势日益明显。在此背景下，商业地产日益成为房地产企业的避风港和新选择。国内许多城市商业地产过剩严重，一些二、三城市已现商业地产危机。仅看2013年上半年一些媒体报道，国内一些城市商业地产的过剩状况就可见一斑——

《宁波57个商业综合体遍地开 形态似门可罗雀》：细数宁波最近几年新增的商业综合体，用“雨后春笋”来形容并不为过。来自市贸易局的统计数据显示，目前宁波全市已建成和在建、拟建的商业综合体共有57个。这57个营业面积在3万平方米以上的商业综合体（购物中心），总建筑面积超过1000万平方米。如果加上全市226个建筑面积5000平方米及以上的大型商业网点（单体商场、超市等），总面积超过2000万平方米。记者调查发现，在已建成的商业综合体中，同质化现象非常严重，运营水平则良莠不齐，有的项目坐拥黄金地段和优质的硬件设施，却顾客寥寥，为业界敲响了警钟；

《杭州在建近50个城市综合体 投资遇瓶颈》：整个城市在建的接近40个，已规划的待建的近10个，共近50个，总建筑面积接近两千万方，商业面积达400多万方。杭州城市综合体饱和形势下，如果开发商做商业地产投资缺少定向客户，商业物业的后期管理经营和招商将是大问题。

《昆明城市综合体爆发式增长 写字楼乱象丛生》：近年来，随着城中村改造的推进，昆明综合体的爆发式增长，写字楼供应量更是呈现井喷态势。数据显示，2012年昆明写字楼在售项目15个，总体量约为108万平方米，待售项目5个，总体量约为65.9万平方米。而2013年昆明将推出写字楼24个，总建筑面积约为201.72万平方米。由此不难看出，未来几年内，写字楼物业将集中放量。

《53座城市综合体在建 郑州陷“商圈魔咒”》：郑州有53个城市综合体项目在建，其中还不包括在规划和已报建未亮相的商业综合体项目。面对这样的数据，不少业内外人士惊呼郑州综合体“过剩危机”已经凸显，对郑州综合体市场表现出了一定的悲观情绪。以目前郑州的居住结构和消费结构，城市综合体过多、过密地“扎堆”，意味着某些城市综合体会因为后期招不到商家而面临“饥饿”和“空置”的危机。

《贵阳商服用地供应井喷 34个综合体或现过剩》：“凉爽的贵阳”在商业地产的开发上可谓是狂飙突进、热度非凡。2013年贵阳计划供应土地面积为3954.5万平方米，同比增长约47%。其中，商服用地（商业与服务业用地）供应530.66万平方米，同比增长高达189%，这是超大规模地推进商业地产开发。贵阳2013年重点推进34个城市综合体试点建设。如今，在当地政府主导下的城市综合体建设，市场风险也往往易于被掩盖起来。有关房地产评论人认为，贵阳34个综合体的投放将可能对其商业地产带来致命的打击，贵阳人口总数仍偏少，而未来人口增速远低于综合体增速。不少业内人士也担忧，当前大量转型商业地产的开发商往往缺乏人才储备、运营经验，后期操作风险将迅速增加。

《武汉商业综合体项目超40个 同质化加剧》：作为传统商业腹地，武汉一直受到商业地产巨头青睐，万达、华润、绿地、恒隆、世茂、瑞安、九龙仓……一个个商业地产巨头，近年不断杀入武汉市场。而汉商、武商、中百、中商等本地商业集团也丝毫未避让，行业竞争的激烈程度可见一斑。仅2012年，武汉便成交纯商服用地38宗，总占地面积129.6万平方米。未来5年，武汉将有超过273万平方米的优质商铺供应。武汉当地不少开发商将商业综合体中的商铺分割成小块出售，有利于加快企业现金回流。然而，这必然会对后期运营带来困难。业主买下商铺后，会按照个人的需求规划商铺。那么，整个商业项目必然成为“杂货店”，破坏整体运营的效果。

我们通过一些媒体报道还可以看到：在成都，2011年底商业综合体项目已突破100个，大多数体量在10万平方米以上。现在成都三环内有150个城市综合体在建，还有一个综合体达180万平方米。未来两年，成都还将可能有1000万平方米以上的商业项目出现。成都新增供应居高不下，净吸纳量大幅下降，供需的巨大差异导致了全市写字楼空置率在2012年第四季度继续攀升至41%，平均租金受此影响而明显下降。在天津，目前约有16个在建的城市综合体项目，面积总和达245万平方米，相当于20个北京的新光天地。统计数据显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中55%的增量集中在中西部城市的新城出现，而这些新城的统一特征是“无人口、无产业、无交通”。城市综合体消费不足、重复建设等问题突出。

数据显示，全球十大在建购物中心规模最大的城市中8个在中国，成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题屡屡被业内提及。

苏州新政的启迪意义

苏州率先预警楼市风险，向商业地产“开刀”，对国内一些地区有着重要的启迪意义。

首先，投资者要对城市和周边地区的购买力、人均收入水平、人群的消费习惯做出深入细致的调查研究。在城市综合体迅速发展的表象下，不容忽视的是其中的隐患。最让人担忧的就是：最近几年商业地产的大规模兴建，城市的消费水平能否承受？大规模体量相似、定位相同的城市综合体同时兴建，会不会造成同质化竞争？商业地产与当地的商业生态密切相关，如果没有足够的客流，如果没有商业链条的支撑，商业地产泡沫的破灭就会在不远的将来。

其次，城市商业地产要注重功能定位设计，注重错位经营。商业地产特别是城市综合体的功能都是比较全面的，购物、休闲、娱乐、餐饮往往都包括在内。但在齐全的基础上，要有差异化竞争，每个城市综合体也要独有的特征和标志。所以对于经营者来说，专业特色和差异化的理念一定要树立起来。

第三，要注重商业地产的布局。许多城市开发商扎堆综合体开发，政府规划是一个重要因素。把主要商业地产项目都集中于城市中心，集中在CBD，这样会增加彼此之间的竞争激烈程度。在进行城市规划的时候，应该将大型商业项目之间形成一定的距离。同时对各个综合体的功能设置上有一定的激励和约束。日本曾出台过《大店法》，规定方圆五公里之内有一个大的百货店的情况下不能再建第二个，就是说同样规模、同样大小、同样品质、同样特点的大型百货店不能够在一个地域内存在，这就有效避免了同质竞争。

第四，商业地产经营模式要创新。商业地产业内人士称，“前期规划不足、后期运营不善、同质化严重”是许多城市商业地产的标签，也是一些城市的通病。近年来多数二三线城市购物中心结构几乎都差不多，无一例外地复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”模式，商业创新性面临极大挑战。

第五，高度关注商业地产泡沫破灭的风险。此次苏州出台的楼市新政，对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面禁止。《通知》规定，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。“售后包租”是被国家原则上禁止“售后包租”的模式，不少开发商想出了“售租分离”的模式来打 “擦边球”。一些城市因为有不少采取“售后包租”的商业项目出现了“付不出租金、开发商跑路”的现象，由此引发的一系列纠纷让地方政府非常头疼。苏州关闭了“售后包租”的大门，进行政策“兜底”，相对保障投资者的权益。这点，其他城市也可以跟进效仿。

最后，商业地产特别是城市综合体作为一个新生事物，让广大有购买力的人群接受，需要一个过程。城市的管理者和商业地产的经营者不仅要在活动上下“硬功夫”，更需要是在常态的管理上下“软功夫”，将服务精良化、精致化、精细化、精品化。商业地产特别是城市综合体的经营实质上也是在经营一种文化，只有形成自己的魂魄和风格，才能得到顾客的认可，才能让自己在竞争中脱颖而出。