在日本房产投资中，当我们遇到一些不确定的问题时，参考一些真实案例是有帮助的。本次主角物业的部分信息如下：RC造单间公寓，房龄31年，面积约16平米，价格430万日元，步行约11分钟到达车站，租赁中（但合同即将到期）。

对于这个物业，购买者比较看好，但又有些犹豫：“这是我第一次投资日本房地产，即将签订购房合同。不过，这种房龄老的房屋未来还能卖掉吗？”

日本房产投资者A：可以调查一下同规格的、房龄相近的房子的销售额与租金行情。出售收益加上期间剩余资产，减去各种税金，等于基本可以认为是盈利，可以事先模拟计算一下。如果这样能切实获利的话，我想就可以购买了。另外，房龄老的房屋未来能否卖掉，这还得取决于房屋的价格。我认为即使可以卖掉，也可能卖不出希望的价格。

日本房产投资者B：如果价格便宜，房龄老也是能卖出去的。但是你考虑过管理费、修缮公积金和固定资产税吗？对于已经是房龄31年了，房屋内的设备是不是也很旧了？这些情况最好事先了解清楚。

日本房产投资者C：我不清楚物业位于哪一站。不过，对于投资单间公寓，车站距离最好不要超过10分钟。而且这个物业租约即将到期了，到时候在招下一位租客前，你还要做房屋清洁，进行有必要的翻新等工作，这又是一笔额外的支出，要考虑清楚。

日本房产投资者D：我也曾经购买过一套房龄较老的单间公寓。当时的我还是房产投资初学者，也没有房屋修缮经验。后来我才知道，屋内空调坏了花了8万日元，热水器坏了又花了10万日元，高龄房屋相关设备修理都是需要额外开销的。

日本房产投资者E：看起来你这个物业像是琦玉市或是千叶市的房子？现在步行10分钟内，东京23区没有500万日元以下的房子，如果是在东京以外的地方城市投资物业，风险还是比较大的。其实不仅仅是出售价格，出售时的管理状态也很重要。

简单总结一下。

一、如果是面向单身者进行公寓投资，那么选址在东京等上班族较多的大城市更为合适。

二、无论是房东还是租客，都更偏向于房龄较浅的物件，理由是修缮支出较低，设施设备完善，更加干净整洁。

三、通常来说，距离主要车站越近的房屋，租金设定会越高一些，人气也是相同。