最近又有客户因为想刷我的朋友圈时而误触到微信“拍一拍”功能了（偷笑）。说白了，房产投资者每天扒拉日本房源、收集各种相关资讯，都是为了能够挑选到位置佳的好房子来作为自己的投资目标，以便获得相对稳定的租金收益，同时还可以对“稳中有升”有所期待。

有客户说，“在XX位置购买房产用于投资收租，我希望可以收到金额合理的租金收益，虽然不一定要区域内租金最高，但低于平均水准就说不过去了。”我认为，在这个时候确实不能追求绝对的租金高低，而是应该对整体的“收支平衡”这件事提前有个规划。把自己所投资的房产出租出去，有租客入住就会有收入，但同时也会有花出去的钱（支出）。包括单身公寓、整栋公寓、一户建等等，无论选择哪一种投资物件的类型，后期所需支出的花销虽然大不相同，但是在“事先对收支平衡有所规划”这一点上是相同的。

简单的了解一下日本房屋租赁时的主要收入和支出。

01 收入

持续的收入：租金回报。

暂时的收入：礼金、合同更新费。

02 支出

持续的支出：管理费托费（房产公司）、管理费与修缮费（公寓）、固都税（固定资产税和都市规划税）。

暂时的支出：维修（倘若设备故障）、清洁费（租客搬走时）。

其中，暂时的收入包括礼金和合同更新费。礼金大多为一至二个月的租金金额，合同更新费大多为一个月的租金金额。看到这里或许有人会产生疑问：“日本租房礼金不是总和敷金放一起说吗，那敷金呢？”可以这么理解，敷金的确也是属于“暂时的收入”这一栏里的，但在租客搬走时，房东需要对房屋进行修补和清洁，并返还剩余的敷金（押金）。因此敷金相当于一笔预先存款，不能完全看作为收入。顺便一提，如果购房时利用了贷款的方式，就更需要事前了解“杠杆”，让自己所投资的房产可以做到以租养贷并略有盈余。

在日本买房之前，很多客户都会向我要预算表。不过，说到真实经营时，大部分日本房产投资者选择的都是“委托管理”的方式来代为管理房产，委托管理内容主要包括如下项目。

01 入居者管理

招募入住者。

租金的征收。

违反合同的应对。

信访的处理。

合同更新手续。

租客搬离时的见证。

02 设施管理

室内设备的修理。

室内清洁和维护。

租客离开后的整体清洗。

室内修缮。

03 资金管理

租金和代理费的收支管理。

敷金等存款的管理。

退房时的敷金结算。

正因为很多事务都可以交由房产管理公司进行，很多人才会戏称日本房产投资是“躺着挣钱”、“不劳所得”。当然，这首先需要擦亮眼睛挑选一家负责任的日本管理公司。“既然在向日葵家可以买到日本房产，那管理是不是也可以委托？”我想说，在这方面我们是有优势的。买卖、租赁、贷款、税务一站式服务，全方位覆盖管理痛点，使客户的房产投资更加轻松不烧脑。