加载中…中国房地产市场的空间有多大？
(2013-03-07 06:36:51)中国的房地产极为特殊，贫富差距悬殊，一概而论没有意义。因此，这篇文章，主要是作为资料，可以思考房地产的行业空间问题。
以下内容来自雪球，主要是舒颜的文章：
舒颜：
人口相关主题讨论——现实理解系列之三
http://xueqiu.com/8528235036/23187575
1、房地产开发数量：中国的房地产，在过去三四年，新开工面积惊人，2011年达到19亿平方，2012达到17.7亿平方，其中住宅算2/3略多，分别算14亿和13亿。中国已经有200亿平方的住宅社会存量，在建住宅面积还有43亿平方。按100平方米一套计算，已经有2亿套房子，另外在建4300万套，同时每年的新开工还有1300万套。
2、钢需的数量：90后1600万的平均出生人口，理论上，组成家庭只要800万套房子，按城市化率，只要400万套，再按其中只有1/3能买得起房子，其实是只需120万套。所以房地产行业实际上未来几乎完全仰仗的仍然是成熟年龄群体的居住改善。问题是他们已经改善了十几年，现在中国已经有2亿套住房，外加4300万在建住房，每年还在以千余万套在增加。问题是，中国的大部分人已经买不起房。
舒颜：
那些中产们——现实理解系列之二
http://xueqiu.com/8528235036/23136126
居民收入增长远低于房价增长：
过去十来年，社会的工资收入变化，大致来说有二个阶段，从元年到07年左右，体制内的大多数人员，包括垄断企业职工在内，在收入上有了翻番以上的增长，而这个阶段里，基础劳工的收入变化很少。接下来的五六年内至今，倒了过来，基层劳工的收入番了二三倍，但体制内的大多数人收入变化不大。
可乐海淀：
房产投资的纠结-房产和货币的选择？
假定期望收益率是10%，来测算房租和房价的变化是否可实现：
假定房租房租每年上涨17%，直到房租收益率达到6%，而房价增速下降到4%（潜在的通货膨胀率），成为一个稳定状态。进入稳定状态后，房价和房租都将以4%的增速增长。
当前的房租收益率差不多是2%，从2%到6%，增长了2倍，按照17%，需要8年时间。而8年后房价累计上涨了63%，复合增速6.3%。
当前的房租收益率差不多是2%，从2%到6%，增长了2倍，按照17%，需要8年时间。而8年后房价累计上涨了63%，复合增速6.3%。
8年的17%、6.3%的租金和房价增速是否可以实现？
舒颜：
除非居民收入剧增，否则完全
北京的房价不了解，听说四五万很普遍。如果可乐兄的房价是4万一平方，那么20年后，会变成10.6万一平方么？如果这样，100平米的房子就是一千万，人民币似乎还是要升值的，那么至少是200万美元。这个价格是我在奥克兰朋友家的山顶房别墅的3倍。该房子有三层楼，300平方，很大的院子，透过落地玻璃窗可以俯看维多利亚港的全景，仅仅70万美元。我们几个朋友去他们家吃饭，一致觉得，这样的房子，即便在宁波，也至少值2000万，如果在北京，可能至少5000万了。
或许20年后，全世界的房子都会涨几倍？因而这样的比较没有意义？然而情况似乎并不完全是这样，世界历史上，很多国家房价经常20年不涨。
或许比较世界他国的房子没有意义，比如美国的房子极为便宜，一百万美元在加州圣迭戈的高尚社区可以买顶好的别墅。而我在康明斯工作的侄子，花了二年薪水，不到20万美元就可以在不是那么热门的州里的城市买别墅。
中国可能国情特殊？但是我总觉得地其实是不缺的。毕竟日本的人口密集度是中国的几倍，毕竟20年后，中国也不会比现在的日本富裕。所以……
不说这些，继续计算。
当然，我刚才的计算没有考虑房租。唉，我极为讨厌房租，因为好几个家人被收房租麻烦着，我即使旁观着也觉得麻烦。我仔细看你的测算表，似乎第八年的时候，房租就涨5倍了：从二万涨到十万。我怎么觉得未来五年有可能房租一分钱都不会上涨呢？当然我的说法肯定偏激了。但是现在北京100万的房子，估计也就地段不好的30平方的一个公寓，八年后，租金可能到十万？我想这个表肯定偏激了。
换套房子，北京现在120平米的房子，现值500万，够一家三口住。按照表格，八年后，变成800万，房租是50万。我猜想，如果是这样，大多数拥有自住房的人家，就搬离北京去三亚得了，仅仅收房租，不用工作，也可以在三亚用度有余。不，去美国，10万美元在美国是一户中产的年收入。
还是倒过来算吧。
对于房租，我觉得，一个合理的未来是这样的：一个中产家庭，八年后，年收入达到六七十万（即现在20万，八年后实际收入翻番，变成40万，考虑通胀因素，达到60~70万。）。然后，房租是收入的30%，大概20万，这样比较正常。因为一个正常的以中产阶级为主，经济需要内需消费拉动的国家，房租高于30%是不可想象的。在美国25%的收入用于居住，足以把房子以按揭的方式买下来了。在日本，看1996年到2006年间的统计显示，住房加上水电气在一起的费用，不到支出的25%。
而这样的家庭，在中国北京，应该有能力租或买120平方的的房子（高层里，实际面积也就90平方）。八年后，20万的租金对应6%的预期出租收益率，靠，只有330万，跌了！那么4%吧，仍然是500万！
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