东京买房费用总览

(1)房屋总价

(2)房屋过户之政府规费(约5万日币)

(3)土地代书的手续费(约8万日币)

(4)房屋税、地价税(约5万日币)

(5)十年份火灾险保费(约2万日币)

(6)五年份地震险保费(约2万日币)

(7)十年份综合险保费(约5千日币)

(8)契税(约10万日币)

 

为何选择中古小套房?

在东京，只要地点好，全新的小套房跟稍新的中古小套房的房租不会有太大的差距。

而中古小套房的价格却有可能只是全新的一半。因此以投资的观点而言，买稍新的中古小套房的投资报酬率是最划算的。

此外，三房两厅房子的房价也几乎都是小套房的两倍以上，但租金却未必有两倍以上；且在东京的小套房的需求量远高于三房两厅房子。

以投资报酬率及避开找不到房客的风险而言，选择东京都区部的中古小套房是最正确的。

 

日本租屋管理公司所做之租赁管理内容为何？

每月帮房东向房客收房租、处理房客打电话来所抱怨的事情（如门锁坏掉、马桶不通）、旧房客搬走后找新房客、重新整理及粉刷房子、跟管委会交涉、解决房客跟邻居的纠纷（如邻居晚上喝酒太吵）、催缴房租等。其他还有万一发生漏水、火灾时的房屋修缮，跟保险公司交涉等大小杂事也是租赁管理公司的业务之一。好的日本租赁管理公司应有以下几个特点

(1)有能力将房子的空窗期缩到最短。

(2)房客退租时妥善处理押金问题。

(3)积极妥善处理房客不缴或迟缴房租的问题。

(4)仔细处理到期的租赁契约。

(5)有24小时值机待命中心。

(6)时常跟房东作回报。

(7)有完善的电脑管理系统。

(8)合理的管理委托费。

 

为何选择东京买房?

「空屋」是房东最大的恶梦，若投资于人口持续增加中的首都圈；尤其是东京都区部的不动产的话则可将空屋的风险降到最低。

日前东京都的登记人口刚突破1,300万，比前一年又多了5万多人。因为日本其他的地方（含大阪、京都）极度不景气，商店、工厂一家家歇业的结果，使年轻人根本找不到

工作，只好离乡背景到东京来找寻新机会。这些单身到东京来打拼的人，就是支撑东京都区部中古小套房的最主要力量。此外，有许多人为了在日本最先进的地方有个工作室、仓库，甚至书房的，也会选择在这里租一间房子。

依照东京都统计局的资料显示，东京都的「单身世带数」（即一户只有一人的单身家庭），在往后的十年，甚至二十年都还是会维持增加的趋势不变。目前东京的「单身世带数」是260多万，十年后的2020年估计会再多出20万户，成为280多万户。

但相对的，东京的新建小套房却有减少的倾向。原因是东京的居民都越来越不愿意家里附近有小套房的存在。因小套房主要是离乡背井的学生或年轻上班族，这些精力旺盛的年轻人常常半夜喧哗、机车乱停，且噪音恼人。

最伤脑筋的就是，垃圾不照当地的规矩拿出来丢。使得现在东京都各区已定出自己的规范，譬如说新建大楼时不能全是小套房，须搭配一些大坪数的房子；或者提高小套房的坪数等。其结果使得建商尽量避免在东京都推小套房的案子，进而减少小套房的供​​应量了。

除了到东京讨生活或避难的人之外，还有许多是年纪大的人，因希望搬到离医院近及想要享受兴盛的文化、商业活动而搬进东京的。因此投资东京的中古小套房是最安全、妥当的选择。

 

如何避免风险，提高投资报酬率?

(1)应该集中于东京都区部的不动产

(2)应该仅投资小套房-「ONE ROOM」

(3)应该仅专注于中古屋

(4)不要买一整栋大楼，而应该分散买在东京都区部的各区

 

买房流程繁复吗?

非常简单！只要在出发到日本前，选好要看的物件，去一趟日本做最后决定后，其他的手续皆可委由日本财托公司于国内、日本两地的服务人员帮忙代办。若完全不想出国，也可由日本派专人来台办理所有的手续。

此非日本财托公司特别为投资客所做的服务，而是在日本已经非常普遍的一种投资东京中古小套房的模式。因日本政情安定、法治完备，有许多住在如北海道或冲绳的退休人士根本没去过东京，却在东京拥有了好几间的中古小套房。

 

投资报酬率如何?

投资东京的中古小套房，一般的投资报酬毛利率可达6%以上，净利率也有5%以上。东京的房租因距离车站的远近及屋况、屋龄及屋内的设备等，有一个非常严谨的行情价。

再加上最近网路发达，房租几乎已到完全竞争的市场，故每个房东的投资报酬率都差不多是固定的。有些物件宣称有10%以上投资报酬率的，都是因为房屋本身的特殊状况，如买进价格偏低或租给特殊房客等，这不是我们应该期待的投资物件。