目前，已有35个城市出台了地方版调控细则或房价控制目标。但随之而来的是专家学者的抨击和网友的吐槽。暂不论其内容如何，就其地方版细则背后却是存有“两难”，一是“难产”，二是“难言”。而这“两难”的真相，深值反思与探究。

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    自3月1日“国办发〔2013〕17号文”颁布后，其地方版的细则迟迟不见落地。有网友称，只出台政策却不落地，就是“耍流氓”。到25日广东率先出台调控细则，至31日大限共有17个地方政府陆续对外公布了调控细则或房价控制目标。然而，迎接这些地方版细则的是嘘声一片、吐槽一地。有人说，没有最短只有更短的“微博体”细则诚意几何？有人说，这地方版细则是在搞“模糊疗法”。有人说，地方版细则是调戏中央权威，调戏政府公信，调戏百姓智商。有人说，就是跟民众开了个愚人节的玩笑。有人说，将房价涨幅与收入挂钩，这不是扯淡吗！有人说，这与收入挂钩的房价控制目标就是一个惊天骗局。有人说，这地方版细则无疑是架空了中央的调控政策。有人说，地方版细则无实质内容，仅对中央调控的响应和表态。也有人说，地方版细则看似“宽松温和”，实则暗藏“后招”。还有人，对最为严厉的“京版19条”称之为“史上最变态的政策”。更有评论称，地方版细则是运用“化骨绵掌”将地方版细则模糊化、抽象化，将“国办发〔2013〕17号文”虚置成一半落空，或成又一起“出师未捷身先死”的调控败局。无论业界媒体或坊间如何评说，但纵观各地方版调控细则，确是虽名为细则却未见其“细”，虽貌似严厉却存留其“漏”。这其中，或是有其无心之举，或是期有意为之，亦或是另有“暗隐”。当然，对于已出台的各地方版调控细则，业界坊间已有诸多点评与分析。在此笔者不作赘述，本文只对其存在的“两难”和其背后之真相，做一阐述。

    笔者认为，对于本次调控（新国五条）地方版细则，可谓“难产”更“难言”。说其“难产”，一是，因其迟迟不能出台，始终在纠结中研究待出；二是，因其心不甘、情不愿，被迫只出控房价目标。说其“难言”，一是，因其宽严难定、利弊难衡，而苦中难言；二是，因其多为重申“央版内容”，无实质难言其效。

   毋庸讳言，就当前楼市调控来看，其很显然处于一种上有政策、下有对策的尴尬局面。某种程度上说，已出台的地方版细则，是被中央逼出来的细则。在房产中介忐忑中享用或是“最后盛宴”时，地方政府却在纠结中煎熬着细则的制定。而地方政府之所以采取“软拖硬扛”之难产，实属有“欲说不能”的难言之隐。换言之，其难言难产之由，其难产又有难言。

   究其背后真相之一，便是新城镇化首要解决钱的问题。十八大之后，城镇化又成为广受关注的重点议题。因在十八大报告中已将城镇化列为未来20年中国“新四化”（城镇化、工业化、信息化、农业现代化）的一项重要内容，也将城镇化列为2013年经济工作的六大主要任务之一。同时指出“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，是我国经济增长的巨大引擎。”但众所周知，城镇化意味着巨大的基础设施投入，这不仅需要土地，更需要钱。这也是多年来各地方政府的城市发展模式。而城镇化进程的推进力度越大，其基础设施和配套的要求就越高。城镇化首要解决的问题是钱从哪里来？而对于地方政府而言，其最直接也是最有效的就是通过卖地来圈钱。但土地是有限的，那就只有提高地价。对于地方政府而言，“缺钱”是永恒的问题。

   究其背后真相之二，便是在抓紧时间尽可能的多出让土地，已获得丰厚的利润。君不见，北京在近3小时内拍出13宗地块，出让金总额超过107亿元（有过半土地溢价率近50%上限），北京前两个月土地出让金累计收入476亿元，占比达到去年总收入的73%；君不见，上海仅一周内就成交了7宗地块，总金额高达61.77亿元（多宗地块溢价率超过30%）；君不见，有些地方政府任其土地溢价率破百而不止。据相关统计数据显示，今年一季度306个城市土地交易7929宗，土地出让金达5939亿元（同比上涨84%）。其中一线城市一季度交易地块240宗，土地出让金高达912亿元（同比上涨281.7%），土地交易金额创2011年四季度以来的新高。另外，今年头俩月我国固定资产投资（不含农户）为2.57万亿元（同比增长21.2%），其中房地产开发投资占6670亿元（同比增长22.8%），增速比2012年全年提高6.6个百分点。可见房地产业对拉动固定资产投资、促进经济增长影响重大。

   究其背后真相之三，便是高房价的收益。目前，包括土地出让金和相关税费的土地收入，已成为地方政府的主要经济来源。而有的县市土地出让金收入占到了其地方财政收入的一半以上，其地方财政已沦为事实上的“土地财政”。在我国18个税种中，涉及房地产业的有10个。据财政部公布的数据显示，2003年全国税收收入为2万亿元，2012年为10.06万亿元，十年增长了400%，来自房地产业的税收收入增速，远远超过税收总收入增速，房地产业已经成为税收增长的“支柱行业”之一。而在2009年全国工商联曾有调查称“在房企开发费用中，有一半是流向政府”（其中上海64.5%，北京48.28%，广州46.94%）。并提及有近4%的“不可预见费”，而这“不可预见费”便是为政府的“灰色支出”。而日前，全国工商联又有统计认为在房价中有61%是被政府拿走了（2012年房地产业销售6.4 万亿元中，政府获得3.95万亿元）。由此可见，高房价让政府成了最大的受益者。

   究其背后真相之四，便是“诸侯经济”格局难破。对于政府官员来说，政绩就是其“护官符”。在地方官员心中政绩是硬道理，有了政绩就有底气，就有官帽。也正是“想升官就要有政绩”的观念催生了“诸侯经济”。在“诸侯经济”格局下，大搞地方割据，各自为政，一味追求自身局部利益，而忽视国家全局利益和社会整体效益。

   究其背后真相之五，便是目前地方政府面临巨额债务的偿还压力。有数据显示，2010年为14.8万亿元，2011年为13.2万亿元，2012年为15.3万亿元，预计2013年为16.3万亿元。但野村证券估计，目前我国地方债务或已经超过了24.9万亿元，约有53%的地方债务将于2013年底前到期。如此巨额地方债，任期有限的地方官员又当如何还。但以GDP决定政绩的考核机制，却又不得不使其考虑此问题。如果今年楼市走势持续低迷的话，其是将面临越来越大的压力。

   综上所述，我们不难看出地方版细则之所以出现难产更难言，就是一个“利”字在作祟。在其利诱下，地方版出台房价控制目标，几乎是清一色的“房价增幅低于可支配收入增幅”（其中还有将房价目标限定在“主城区”内的）。由此，或可理解为2013年的房价是一片“涨势”无疑。也是在其利诱下，有些地方官员居然向中央叫板，对于公众关注的20%个税、二套房首付、贷款利率均等内容均未提及。诚然，有些城市目前正在考虑将二套房首付比例提至七成。但此正与十八大提出的“鼓励改善型需求”相悖。而对于一些限购扩围升级的地方，或在其心里很清楚“即便是再限，也难抑房价上涨”，故升级“限购”也无妨其收益。

   笔者认为：在本轮“中央点菜、地方买单”的楼市调控中，如不能解开地价、房价和地方政府利益攸关这个死结，再出台何种政策措施均不能打破楼市调控之僵局。而地方版细则，更不能仅以“房价控制目标”数字所替，若仅是提出一个单纯的所谓房价控制数字指标。其于事无补，于市无益，于民则有害。最终，这控制房价将是一场数字游戏，而购房者所期待的也将是一场空梦而已。