【笔者按】中国旅游研究院数据表明：2010年国内旅游人次数达到21亿人次，同比保持12%的增长，其中国内旅游收入将同比增长14%，达到11000亿元。根据国际规律和经验来看，中国的旅游业发展已经进入休闲经济井喷期。而巨大的旅游休闲人群和人们对具有休闲居住功能的“第二居所”的需求。

在“十二五”规划中，国家把旅游业定位为战略性支柱产业，全国已有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业列于“十二五”规划预案中，各地方政府也相应提出以旅游带动地方经济的发展战略。如今，文化旅游地产正成为旅游产业未来的一个重要发展方向。

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日前，笔者的朋友（房企老总）说，“在调控严刑下，宁愿自杀，也不愿被杀”。我说其既不需自杀，也不能被杀。而应采取“一寸宽一公里深”之战略，稳控住其“四驾马车”（文化、品质、模式、资金）以有效提升自身生存能力和竞争能力，从而实现稳健的发展。

随着调控新政对楼市的严酷打压，曾火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡。这无疑大大压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，文化旅游地产却凭借其政策导向性和资源稀缺性优势，而成为万众瞩目的楼市新宠。而随着市场对文化旅游地产的纷纷看好，有越来越多的开发商正在迅速进入文化旅游地产领域（如，保利、恒大、万达、龙湖等头）。

就文化旅游地产而言，因目前对文化旅游地产的概念（定义）尚未界定清晰，或未真正成为一种的行业分类。在此，笔者仅谈下自己的粗浅理解，不妥之处，还望各位老师前辈指正。

首先，浅说文化旅游地产兴起

文化之所以在房地产行业形成热，是因为2010年以来，随着中央出台了史称“最严厉”的调控政策后，使房地产业面临着历史性的转型，形成了“文化沙尘暴”席卷房地产行业。但文化在房地产开发中的探索创新和凝聚积累，绝非一两句话能说清，或仅一两篇文章可说完，也非进行主题大讨论就能得出正确的答案。文化需要在房地产开发中传承与发扬，换言之，文化需要在房地产开发中践行、总结而提升。

当下，房地产业已经走向专业化、综合性、跨地域性的开发之路。目前房地产业的竞争应该是在更高层次上的竞争，即文化的竞争。面对竞争，只有通过高远的气度和视野，借势而行才能立于不败之地。大到国家战略，小到企业生存都会遵从这个规律，文化旅游地产的发展更是如此。我们说，房地产行业从“资本竞争”到“质本竞争”到“客本竞争”到“品本竞争”再到“知本竞争”经历了五个阶段，而“知本竞争”就是文化的竞争。可以说，未来的赢家是“资本家+知本家”，或说是“知本引领资本，资本崇尚文化”是未来趋势。如果说，调控改变了楼市。那么，文化必将改变地产。

曾有朋友说，“旅游地产并不算是新概念，市场中实在是被用的太多了。现在高档项目都不叫‘旅游地产’，而改叫‘度假地产’了”。一般而言，依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统地产项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的项目，均可称为“旅游地产”。但“文化旅游地产”绝非仅是添加一个名词的噱头。而旅游与地产这对恋人，从钟情到婚嫁经历了许多波折与坎坷，现在终于开花结果了。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗概之可分为：景点地产、商业地产、度假地产、住宅地产和其他相关地产。

其实，早在上世纪90年代的深圳，开发商便开始了对文化旅游地产的实践与创新活动。其以文化（旅游）为核心切入点，将文化概念融入了项目中。使产品具有独特的差异化优势,从而成为了国内地产界“文化经济”先行者。随后，国内其他开发商也纷纷开始了尝试。文化旅游地产，通过将文化、旅游和地产有机的结合，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区。并通过商业、住宅、酒店、公寓、商务等项目的导入，实现了项目的总体开发收益。同时，文化旅游地产也得到了地方政府、开发商及高端消费者的追捧，未来具有较大的发展前景。

其次，浅谈文化旅游地产内容

文化旅游地产，是凭借依托自然资源（如，山林秀水、温泉湿地、人文景观等）和生态气候条件做开发深耕。将水的滋物生灵之茂和山的巍然磅礴之气融入项目中，使建筑从内到外彰显其文化价值，让建筑在自然中听风舒展，让居者体味清闲安逸之空间、静享修身养心之时间，给居者以天人合一的陶然境界。

众所周之，旅游地产的价值，与客流量正相关，与客源地交通正相关，与周边风景正相关。而“文化旅游地产”的价值除此三个相关外，还与其“特有意境”正相关。现代居住文化的核心是人、自然和社会的和谐统一，满足居住者的使用要求和精神要求，强调在人与自然和谐的基础上，融入人文因素，将历史文脉、地区习性和周边影响，作为创造理想居住社区的重要参数，从而使居住和生活在其间的人，能够体会到强烈的亲切感和归属感。而购房者对于一般性的房子（尤其是刚需），其关注的是房子的本身（如居室的分配、大小，价格等）。对于文化旅游地产，购房者除了关注房子的基本层面外，则更关注其心灵层面的感受。也可以说，是更看重其建筑与人之间的和谐。

在文化旅游地产中，文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心。文化软实力成为提升、统合建筑价值的核心和体系。换言之，在文化旅游地产中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体。就文化旅游地产的特征而言，其主要是：以一定的旅游资源与土地为基础；以旅游休闲度假功能为主导；以土地综合开发为手段；以文化产品为核心；以较高品质服务和完善的配套为保障。

目前，文化旅游地产的开发营运模式基本是三种：一是，以旅游目的伴生地产项目，但其依赖于城市配套；二是，以自然资源打造的复合型地产项目；三是，以主题旅游（游乐、娱乐）开发的地产项目。对于文化旅游地产营销体系而言，其异差性是最大的挑战。因许多传统房企不具备完整的异地营销的能力，也不适应异地营销的模式。从而影响文化旅游地产的跨界开发和经营。再者，文化旅游地产成功与否，其完善的配套是其核心元素之一，也是该项目能否持续运营、长久发展的关键。

在进行文化旅游产业操作时，应注意由表及里，由细微到主题、由微观到宏观的不同打造。其项目应着重打造“精、气、神、形、体”五个层面。同时，也应注意并处理好项目的三个横向体系与一个纵向关系，只有处理好才能真正让整个项目结构合理、浑然一体。把脉文化旅游地产，还应注意并研究其产业理论、产业结构和产业政策。再者，就是文化旅游地产项目的定位并非越高越好，而是适合最为关键。

诚然，文化旅游产业不是一个孤立的产业，作为先导性、统合性的产业定位，也要求其必须在经济发展之外最大限度的支持、引导其他产业经济的发展。文化旅游产业应走联道，整合之路。文化旅游地产，是把“死环境”变成“活载体”的系统工程，是以文化提升固化建筑价值。作为文化旅游地产，应该承担起面向历史的传统与遗产的传承使命，面向当代的文化与思想的弘扬使命，面向未来的发展与自新的创新使命。

最后，浅论文化旅游地产发展

当下文化旅游地产呈“上山下海”之趋势。对于房企而言，文化旅游地产规模庞大、土地充足，通过该项目，可得到产权住宅地块，减缓通过“招拍挂”市场难以满足土地储备的窘况。此外，无论是政策调控，还是土地政策和趋势及长期利润上看，文化旅游地产将成为调控背景下房企的优选之一。然而，市场需要到底怎样的文化旅游地产，或我们要留下怎样的文化旅游地产，将是业界同仁反思的。

可以说，文化旅游地产是社会发展的必然趋势，是一种“心经济”（满足人们心理的产业经济）。而优秀的、高品质的文化旅游地产项目，是地产与文化深度的融合体。而从其本质而言，文化旅游地产是一种文化活动。故，文化旅游地产的未来发展必是一种崭新的业态：文化综合体。即一个包容多种（多民族）文化的、和谐的人文社会地产项目综合实体。

文化综合体，不仅可以提升该城市的品位，而且可以使城市品牌内涵独具特色。从城市规划和建设的角度考虑，可以从物质文化、非物质文化和建设文化来强调城市的文化内涵。

文化综合体，具有“综合性、包容性、多元性、独有性、创新性、延展性、稀缺性和侵入性”这八大特性。文化综合体应是在“医、食、住、行、养、乐、商、教”等层面的完善。故，文化综合体能充分体现“天人合一，人宅相扶”的自然和谐共生的理念。

综上所述，笔者认为：中国真正的崛起，应是文化的复兴；地产真正的重生，应是文化的创新。当下的中国房地产业应走向深刻，即在选择适合自身发展的道路上深耕细作、不断创新，而不应泛化为广阔。即做大不如做专、做精、做强。我们说，发现一个市场，不如主导一个市场。而主导一个市场，不如创造一个市场。只有不断的创造、创新，才能在市场竞争中获得先知、先机、先手、先发、先生。如果说，之前是“城市综合体”的风靡，那么，未来则是“文化综合体”的引领。感悟文化在房地产开发中之妙用者，如深知“空手把锄头，步行骑青牛。人从桥上过，桥流水不流”之禅机。

风起调控之始兮，纠结于肠。

兼并于秋风之咧咧兮，资金为裳。

知危思变兮，楼市苍凉。

舍逐利而品质兮，不再偏狂。

云起于思想之末兮，感悟于肠。

转型于长江之滔滔兮，文化为裳。

曲径通幽兮，业不苍凉。

舍急功而稳健兮，再创辉煌。