随着城市的日益国际化、城市化飞速发展的今天，作为城市的设计者、建造者、开发者的中国房地产人，我们该如何建造我们的城市？我们该如何彰显城市的个性文化？我们该如何为城市留下一个永久性地标？等等。这些问题，无疑是值得每一位中国房地产人深思和反思的。面对社会对房地产业的各种质疑的口诛笔伐和对房价的纷争，中国房地产人确应集中精力、心平气和地反思房地产开发中的人性荡然与文化缺失现象。

 为了我们子孙的未来、为了我们的生存和发展、为了我们民族的品相与素质，笔者曾对“楼品”进行的反思。基于推动房地产行业发展、提升住房品质及服务、引领与建树商者道德责任的“商德”话题，笔者也曾有过研讨。今天，笔者继对“楼品”、“商德”问题关注后，又将关注的目光聚焦在“文化”上。

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为了赋予建筑以生命和灵魂，应对房地产开发中的文化进行思考;

为了传承和创新房地产文化，应对房地产开发中的文化进行思考;

为了促进房地产健康的发展，应对房地产开发中的文化进行思考;

为了达到人宅相扶和谐共生，应对房地产开发中的文化进行思考;

为了城市更加美好更加宜居，应对房地产开发中的文化进行思考…

记得，在笔者刚刚踏入房地产行业时，业界就对“房地产要卖什么”的问题有过一番讨论。当时，虽对房地产要卖什么没有统一的答案，但对购房者要买什么却取得一个业界的共识。即，昨天的购房者买房子，今天的购房者买环境，明天的购房者将是买文化。

从居住文化本身而言，当人们对居住生活的要求达到一定程度时，为了追求更高的生活品质，必然会从产品本身价值上升到其文化价值。也可说，是从物质层面的需求上升到精神层面的需求。

弹指一挥间，笔者从事房地产行业已近十年。面对鳞次栉比的高楼大厦、宽敞整洁的城市干道、川流不息的人流车流时，不由得心生感慨。因为，当下的房地产业正面临着一场前所未有的大洗牌，而且是一次非常残酷的大洗牌。面对如此严厉的楼市调控政策，面对如此严峻的市场形势，作为刚刚经历黄金时代的中国房地产业，必须进行未雨绸缪的反思。

如果说，房地产的投入和投资选项，最根本的选择是取决于这个区域的成长空间和这个城市的增长价值的话。那么，房地产企业能否健康的发展和成功的转型，最根本的问题就是其自身内在和外在的文化支撑。而对文化的思考，曾有业内人士如此感慨：“房地产这个行业太容易让人忽视文化的东西，因为表层有太多浮华，诱惑太多了。房地产企业如果不好好从文化上琢磨自己的发展，结果可能就是辉煌的时候非常辉煌，垮的时候也垮得很快！”正如其说，当一些房地产企业为了生存而关注当前政策时，却忽视更为重要的对文化的关注与思考。

诚然，在目前受多种因素影响下，也有许多房地产企业为了稳健的长足发展，已开始（或早已）对文化的进行了关注与思考。而随着文化日益被业界所垂青，文化在房地产行业发展中的作用也日益增强。那么，在房地产开发中，又有哪些文化值得思考？

首先，从房地产开发中的三大文化谈起

文化是什么？文，即文字。在《说文解字》中：“文，错画也”。即，由纵横交错的“纹”组合而成了文字。而“化”在《说文解字》中解释为：“化，教行也。”即，教行于上则化成于下。当“文”和“化”组合形成一个词时，便兼具了名词和动词的双重属性。同时，也是人们主观向往“美”和“善”，要将自己“文而化之”的良好愿望。也可以说，“文化”是人的创造性思维的活动产物。文化不仅是人类精神的文明火种，也是人类思想的智慧结晶。而作为物质实体，只不过是文化的“载体”。诚然，作为人性一种特定外衣的文化，无论其表象有何不同，但其均有其阶级性。在阶级社会中，文化的诞生与导引也反映了统治阶级的意志。由于社会发展不平衡、价值观念、生活方式不一致，也需对各种文化中的人性问题进行思辨。而体现在自然、社会和精神中的不和谐，多因没人性“文化”引发。换言之，没人性比没文化更可怕。

总体而言，在房地产开发中有三项文化值得去关注和思考。一是，城市文化;二是，房地产文化;三是，市场文化。此三项文化即相互关联、相互渗透、相互影响，又各自独成体系、相得益彰。如，房地产文化中房企文化，从其层次而言就包含企业文化、企业物质文化、企业行为文化和企业精神文化等。而其企业精神文化中又涵盖了哲学、价值观、道德等要素构成。

◎ 浅谈城市文化层面

城市文化，就是人们生存状况、行为方式、精神特征及城市风貌的总体形态。也可说，是人们在长期的生活过程中，共同创造的、具有城市特点的文化模式，即城市生活环境、生活方式和生活习俗的总和。通常而言，城市文化涵盖了理念文化、行为文化、产业文化、人文景观文化和自然景观文化。

城市之所以为城市，就在于文化。而城市和文化的关系自是不言而喻，但城市文化≠文化城市。“文化城市”是把城市从“物质家园”上升到“精神家园”。而自1985年欧盟提出“文化城市”概念后，“文化城市”已成为各国城市建设理念的最高境界和城市价值追求的基本趋势。

“文化城市”的打造离不开城市文化的建设。而在城市化高速进程中，目前城市的文化建设多存在唯GDP现象。城市进化是社会进化的必然，也是人类改造城市，改造社会的必然。从根本上讲，城市化不是土地的城市化，而是人的市民化。同时，城市化的进程又伴随着房地产业的发展进程。但未来的城市化战略将以“文化化”来深化。但同样，城市化的“文化化”也需要房地产文化来支撑。因为建筑是城市文脉的载体，一个城市的建筑越有特色，就越有魅力。即“千面之城，非千城一面”。而城市中的标志性建筑，则是城市文化中的亮点，也是的城市符号，还是该城市的名片。房地产文化中的建筑文化更是城市文化及城市时代特征的重要组成部分。但令人遗憾的是，我国大多数城市的规划和许多建筑都是一样的（悲惨的是全世界城市越来越相似），既缺乏地域特色和民族特色，也没有独特个性，更不用说民族精神了！除此遗憾尚有令人痛心的是，一些地方城市热衷于大修仿古建筑、打造历史景观、迁移文化遗产、搞“假古董”。目前，一边对城市文化遗产的积极申遗保护，一边又是肆意损毁臆造。当保护文化遗产，已成为全球共识下，我们有些城市的管理者却在困惑中盲从。然而，文化遗产是民族之魂，也是城市之根，历史文化底蕴是一个城市最深厚的根源和灵魂。无论是保护文化遗产还是繁荣多样文化，都需要文化的继承、演进与创新，需要在适宜的文化生态中推动文化产业成长。城市发展创新需要城市文化的滋养，挖掘城市特色文化、凝练城市人文精神，是中国城市化六十年后的今天面临选择的关键所在。

当下研究城市文化，对于房地产企业非常必要。从目前中国城市现状来看，存在着大城市过大，小城市过多，而中等城市发育不良等问题。为避免“大城市病”和小城镇过于分散的问题，发展中等城市将成为未来重点战略。而发展中等城市，自离不开基础建设和旧城旧貌的改扩建工程。这便为房地产企业到二、三线城市发展，提供了有效空间和机会。

◎ 简说房地产文化层面

文化，是一个房地产企业的个性特征，是持久的竞争力、凝聚力和创造力。把文化作为品牌来打造，让文化与资本实现良性互动，成为很多房地产企业不约而同的战略取向。

房地产文化，是科学与艺术、经验与技术相结合的高度综合性的文化。房地产文化，是一种以建筑物和居住环境这种空间形态为中心，以建筑文化、居住文化、经济文化为其结构底蕴，并与之相应的一套的社会法律制度和人文观念为其价值系统的文化形态。换言之，房地产文化，是房地产发展过程中反映房地产发展特征的价值观念，以及在这种价值观念指导下形成的行为方式。房地产文化内涵丰富（不单是建筑本身的外观形象和建筑风格），还包括社区空间的人居生活、社会交往等活动中所蕴含的文化品位，生活方式等人居文化。可以说，房地产文化贯穿整个房地产开发的全过程，从项目选址、理念创意、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等每一过程的都在综合应用和体现着文化因素。换言之，房地产业的每一个理念都离不开文化，房地产文化是整个房地产的经营开发的灵魂。优秀的房地产文化不仅是房地产项目持久核心竞争力的关键因素，也是整个房地产业可持续发展的恒久动力和源泉。

而房地产文化的本质特征，就是让没有生命的钢筋水泥具有文化的永恒价值，让文化体现在地产开发的每一个环节。同时，房地产文化也影响着项目定位的科学性和准确性，并对项目的销售起着直接推动力，也为未来优秀的社区文化形成和建设奠定良好的基础。优秀的房地产文化不但能形成持久竞争优势，而且可作为对付模仿的最有效、最坚固的壁垒。它有利于产生独特性，而且文化中所包含的只可意会，不可言传的因素，使竞争者难以模仿和复制。

房地产文化，是房地产企业的“软实力”，而用文化的力量开发房地产，已将成为一种引导、支撑及推动企业发展的强大动力。

一如“城市文化≠文化城市”，房地产文化≠房地产企业文化（以下简称“房企文化”）。

房企文化，是其员工从内心深处认同并自觉遵守的各项制度、价值观、行为方式等。是认可并热爱企业的标志和品牌形象，是企业员工在实践工作中具体行为的一种精神显现，能反映出一个企业的综合素质。房企文化是房地产企业的竞争力，其对提升品牌形象具有非常重要的作用。同时，在市场抗风险能力中亦是核心竞争力的重要一环。

我们说，房企文化是该企业领导者精神的物化（不等于老板的个性），而领导者又是该房企的品格化。房企文化的形成，是一种个性心理的累积过程，这不仅需要很长的时间，而且需要给予不断的强化。然而，真正的房企文化应是：同化于优、融化于情、内化于心、物化于制、外化于形。也就是说，在同质化时代房企文化仅“内化于心”、“物化于制”是不够的，还必须“融化于情”、“外化于行”，行成于思，思成于行，“思与行”相互促进、相得益彰。换言之，即知行合一。

◎ 略说市场文化层面

总体而言，房地产的市场文化分为两部分。即，一是，房地产企业在市场中文化;二是，房地产市场中的自身文化。就房企市场文化而言，常见的有营销方式、广告风格等。而房地产市场自身文化，就是市场环境、人文环境、政策环境等文化氛围。勿容置疑，市场文化氛围的好坏，都将直接影响房地产企业在该地区的发展。

有人认为，“文化”只是房地产项目营销中一个噱头而已。但炒概念不是文化的表现，或说是非文化的表现。文化作为房地产企业的“软实力”早已在界内得到普遍认可。但其文化如果不能影响人、吸引人、感动人，那它便不能对社会构成影响力，也难以转化为生产力。

也有人说，有了房地产文化就等有了文化地产。然而，地产文化≠文化地产。文化地产，是用文化理念来发展房地产。即，一种引导市场、创造市场的经营理念，一种挖掘潜在市场、提升现有市场的开发模式，并非是将“文化”强加于市场。换言之，文化地产是在提升其项目的实用性，也致力将文化内涵导入到项目的规划设计以及整个社区生活氛围中。同时，文化地产只有适应了市场文化最本质的内在需要，才会形成长远的影响力。

还有人认为，对房地产项目的注入添加了某些“文化”因素就文化了。其实，未经注入添加“文化”因素或符号的房地产项目，依然有其文化的存在，只是此文化非彼文化。文化的概念，不应仅是将文化作为建筑的点缀，而应将其熔化为房地产的一种内在精神。房地产开发中的文化行为，其展示的是物质文化和精神文化。可以说，房地产是文化的体现，房地产也是文化的实体。房地产本身就是文化。从本质上讲，房地产开发的过程，便是该项目文化的形成过程。而这个过程必受到市场文化的影响，因其受制于（也规限着）人们的生活方式和政策环境等。诚然，一个良好的市场文化氛围，不仅能使房地产企业在参与城市的营造中，构建出一幕幕绚丽的场景，还能为该城市创建出一个永久性的地标。

其次，再说对房地产开发中的文化思考

人，生当有品：如哲、如仁、如义、如智、如忠、如悌、如教！

商，行当有德：至勤、至诚、至信、至正、至义、至善、至公！

居安，是人的基本需要之一。房地产文化是同中国文化同生同长。可以说，没有一个行业能比房地产业与人的生存状态联系得更加深入、持久，从而与文化的互动更加敏感与全面。房地产文化，应是一种形象、一种格调，一种气质，或者是一种记忆。房地产文化，不仅是一种行业文化，还是一种产业文化。而产业文化是要反映企业的意见、民族的意见，更应传承民族文化中的精华。

思考房地产开发中的文化，毋容置疑是让人们生活更美好。但目前国内的房地产市场普遍存在“拿来主义”。不仅把房子建造成“法式”、“英式”、“欧式”的，其小区景观绿化也皆是“欧美风情”、“异域风光”。其做法不仅造成“千城一面，千房一面”、“似曾相识，熟视无睹”的趋同现象，还增加了不必要的成本，从而也失去了鲜明的个性和地域文化。人们不禁会心感生茫惑：中华五千年的文化底蕴去哪了？为何要硬生生地照搬异国的文化？

早在1996年的“亚洲建筑师学术大会”上，就提出了要“建设有灵魂的城市”新主题。并呼吁“尊重传统”在建筑师自己的作品中推广属于自己的价值观。然而，在楼品被忽略的时代，又有多少人在关注文化、关注品质？！不重品质何谈文化，又何谈低碳绿色的居住。不仅不能更好地为人提供居住环境。

目前，楼市存在着诸多的不和谐音符，房子也已不只是“房子”。各方利益者在博弈、纠结间，早已忘却了还有“楼品”需要重视，还有文化需要思考。浮躁的社会，扭曲了一切价值观，没有人来替子孙后代着想，为购房者的未来生活着想，为他们的安全着想。笔者在《高房价下被忽视的》一文中曾言：“在高房价下，人们只关心房价的涨跌，而忽视了应有的东西。过度的强调商品化，则导致了短命的垃圾建筑。有楼无‘品’，实属资源浪费。换言之，无品之人建楼，就是用宝贵的资源，在有限的土地上积极地堆砌成垃圾建筑。”只有当建筑被赋予了“高品质”的文化时，其才会产生新的价值。房地产开发要适应本土文化，也要适应当地的人居理念。房地产并不只是钢筋加水泥简单的堆砌，当人们满足了“有其居”之后，开始对住所产生文化和精神层面的要求。而建筑，是城市中凝固的音符，无声的语言，有其独特的表达方式。优秀的建筑其本身就极具人文内涵，能发出震撼心灵的乐章和语言。

现代人买房，是购买一种生活方式，即购买一种人居文化。这包括居住物质环境、居住文化氛围生活的品位和内涵等。就此，对房地产开发而言，文化就是创造出一种生活方式。换言之，一个建筑物是有灵魂的、是有血有肉的，它表现为对生活的诉求、舒适、功能美感和艺术性等方式方向。所以，做一个房地产项目，要首先了解目标人群的生活方式、买房的用途，这样赋予文化之后的房地产项目才有其生命、才有其灵性。

现代居住文化的核心是人、自然和社会的和谐统一，满足居住者的使用要求和精神要求，强调在人与自然和谐的基础上，融入人文因素，将历史文脉、地区习性和周边影响作为创造理想居住社区的重要参数，从而使居住和生活在其间的人，能够体会到强烈的亲切感和归属感。

以住宅文化角度看，住宅的规划设计，需要考虑住宅所处的地理环境、历史传统、人文环境、功能定位等诸多因素，处理好人与环境、建筑与环境等关系，与周围环境相适应。不同的地理位置应有不同的住宅风貌，不同的历史传统应有不同的住宅风格。这种与环境相适应的规划设计，是继承传统和创新过程的统一，如果结合得好，就可以延续历史文脉，并富有新的时代感。

当然，房地产文化作为一种历史现象，不是一成不变的，它是遵循着人类文明进步规律而不断地发展变迁的。因为每一个社会形态、历史时段都有与之相适应的文化，并随着社会的发展而发展。

思考目前房地产开发中的文化，最大的遗憾就文化的缺失。这对面临转型的中国房地产行业来说，无疑是面临痛楚的抉择。毋庸置疑，当下的房地产也亟需文化来涵养，将其特有的文化精神与物化的完美结合，凝炼成为企业的品牌。

在我国，不乏上千年、上百年的建筑能完好的保存下来。而这些建筑无疑不是在其所当地成为了地域文化标志。其在形式上不一定都是优美、高大、雄伟，但其却有着深厚的、强大的、积极的文化精神的支持。是其特有的文化和精神内涵给了其顽强的生命力。

我们常说，一个没有文化创新的民族是一个爬行的民族，一座没有文化的建筑是腐朽的建筑。建筑只有赋予民族文化，才能给后人留下精神财富。在中国历史上具有影响力的古建筑，之所以气势恢弘、简练洒脱，就在于它天人合一的文化思想。

当下的房地产市场，在呼唤具有雄厚文化底蕴和良好文化修养的房地产企业家，塑造高品位的房地产文化，需要高品位的房地产企业。而优秀的房地产企业家则重视文化积累，传承文明精华，具备超前意识，富于创新精神。只有这样，才能打造出传世之作，使其房地产项目散发永恒的魅力。房地产文化的创新与发展，关乎着我们所居城市的命运和生存，关乎着我们所居城市的特色与魅力。

一个城市发展到一定阶段，需要文化来支撑;

一个行业发展到一定阶段，需要文化来支撑;

一个企业发展到一定阶段，需要文化来支撑;

一个商者发展到一定阶段，需要文化来支撑。

文化，不只是房地产的躯壳，更应是它的灵魂。而房地产业魂归文化，也是一个成熟市场的必然。

静思房地产开发中文化，非只言片语所能表达，而是需自悟生慧方能得之。

静思房地产开发中文化，非一己之力所能改变，而是需行业自省方能改之。