一线城市的房价水平是否偏高，高房价是否是阻碍城镇化进一步推进的障碍。对这一问题的探讨和制度性问题的解决，实际上是解开房价和城镇化发展及经济模式转变之间纠结的关键。

　　一、一线城市房价水平是否偏高？

　　实际上，中国的高房价可以看做是城镇化过程中的一种必然现象。根据媒体的统计，我们可以拿亚洲的首尔、新加坡、香港和深圳等地的数据做粗略对比。从人口密度来看，这四地的房价和人口密度对比基本协调，既人口密度高的地方房价也同比例提高，但深圳仍然略显相对较高。从人均收入水平和房价的比例来看，深圳的人均收入/房价比偏高幅度似乎更明显。

　　也就是说，一线城市高房价即可以看做是土地相对紧张背景下的一种相对合理结果，但同时也确实反映出房价和普通大众购买力逐步脱节的硬伤。

　　二、房价成为进一步城镇化的阻碍？

　　另外，根据发达国家的城镇化发展历史来看，一般都分为四个阶段。第一阶段为城镇化率达30%，城镇化逐步进入高速发展阶段。第二阶段为城镇化率达50%，大城市群的雏形开始形成，目前我们正处于这一阶段的末端。第三阶段是达到70%，大城市群真正形成。第四阶段则是达到70%以上。而其平均房价的上涨是随着这几个阶段的演进而逐步推进的，一般在第三阶段房价达到顶峰。

　　但值得注意的是，中国虽然还没有实现发达国家70%的城镇化率，但收入/房价比水平基本已经达到同一档次，投资需求支撑房价的趋势越来越明显，而房地产作为一种基本的住房保障商品实际上越来越向少数人手中集中。

　　从表面来看高房价和房地产投资似乎越来越成为阻碍进一步城镇化的障碍，但其中深层次问题则耐人寻味。

　　我们认为，房地产存在两大问题值得思考。一是土地供应制度，在一线城市是否存在制度性缺陷阻碍向市场合理供应更多的建设用地，相比人口密度更高的国外发达城市，我国建设用地供给应还有很大空间。二是收入/房价比逐步偏离带来的社会问题将日益严重，或者通过大幅提高人均收入水平，或者通过大量供应远低于市场价格的保障性住房来保证大量中低收入人群的居住需求。

　　因此从根本上来看，高房价和城镇化进一步推进纠结解决的关键，实际上是在于土地制度和保障性住房制度建设上。

　　三、制度面临突破

　　过度商品化导致的最终结果就是城镇化过程中的高房价和社会大众购买力之间的必然纠结，最终结果是房地产行业成为阻隔经济和社会均衡发展主要问题。虽然过去十年的房地产行业高速发展带动了经济高速发展，但同时也衍生出诸多问题，比如政府过度依赖土地财政、高房价导致的二次利益不公分配（财富通过高价房重新回流房地产开发商和地方政府）。从数据上而言，中国正处于工业化后期和城镇化第三阶段的门槛上，这也是迈向中等发达国家的关键性时期。而一旦制度性的问题不能得到合理的解决，不但阻碍了社会公平均衡发展，同时也很可能会导致经济发展进一步受到阻碍。

　　比如值得忧虑的是，高房价成为吸附社会大众财富的主要领域，大城市一套房消灭一个中产阶级绝非夸张。而这和发展内需型社会的目标确实是相互冲突的，一个可持续发展的经济模式是否能够合理建立起来，实际上有赖于制度的进一步突破。

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