原网志日期：2010-08-16 10:06

楼市与本港经济一体双生，政府在使用行政手段调控的同时，又投鼠忌器，唯恐楼市的矫枉过正会产生负资产潮，引发通缩，以至于导致经济低迷。此种束手束脚的心态，加上Reactive而非Proactive的政策方向，再加上以行政决定来改善楼市供求结构的过长滞后期，使得港府过去20年来为控制资产泡沫所做的努力事倍功半。

上周财政司公布的三大类抑压楼市措施，则与以往不同。不但防患于未然，以保护银行体系稳定和普通市民为主要考量，且长线短线兼顾，并意义深远。虽然安排的公布时间充满政治设计，但措施确实令人刮目相看。

防患于未然

本次楼市升温起始于2009年八月。主要原因无非是两个：新屋建成数在经济衰退期间创新低 – 供不应求，全球（主要是美国）量化宽松持续而导致的极低利率 – 低资本成本。此两者相加，使本港炒家看到机会，同时也吸引国际及大陆投机者的热钱流入。但其实整体楼价低过1997年高位约14% ，且今年第二季市民供楼占入息比例为41.5%，离过去20年53%的平均数还差不少。由此可见，本次资产泡沫虽已成形，但离爆煲还颇有一段距离。财政司此时出手，应是为未来三到四季的低息环境和经济复苏做好准备，务求以后可以用更严厉的手段帮在彼时必然会更加炽热的楼市降温。

保护普通市民

本次资产泡沫对普通市民的危害主要有二：

一是短炒手段（摩货）风险高。在缴付定金及与原业主签约之后，确认人可在指定成交日期前将交易的单位转售，接手的确认人亦可以重复此程序。故此，一个单位可在此期间多次转手，而风险也随着转手次数而呈几何级数增加。只要后续的某个确认人在收取下一个买家定金后恶意消失，交易链就会中断。不但最终买家无法将单位买入，且之前的所有确认人都会被迫挞订，而原业主亦无法将单位卖出。金管局禁止摩货不但可抑制炒风，更保护普通市民在交易过程中（尤其是资产泡沫爆破时的交易）不再承受此类风险。

二是负资产隐忧。现时全球经济发展放缓，利率已低无可低。然而，和许多分析家一样，笔者亦认为大环境会缓慢变好，美国加息带动香港加息在未来无可避免。若全球进入加息周期，而本次资产泡沫又因某些不可预见的因素爆煲时，则高息口之效果和房产价格下跌相加必使普通市民供楼负担加重，负资产更易形成，银主盘比例亦会大幅增加。今次财政司规定按揭证劵公司暂停接受超过九成按揭贷款的申请，便是旨在增厚普通市民买/供楼时对冲负资产的缓冲储备。

战略意义大

值得一提的是，财政司长长线增加供应的方法包括增加土地和增加住宅单位两部份。就住宅单位来说，政府计划在未来一年里额外提供超过9000个单位的土地供应，并在2015年前在启德推出4000个单位，令现时仍未动工的单位数目増加一倍。但以2009 年全年共16161单一手住宅交易量比较，不管怎么看都有些杯水车薪。因此，笔者认为，政府此次打压楼市炒风并非只有表面的这几招，其用意深远，战略意义大过战术效果，请看下一点。

意义深远

从五级房屋（以面积划分，由Class A至Class E，从小到大）价格指数来看，面积超过1,722平方英尺的E级物业的升幅自2003年起就一路领先其他级别，且升幅差额在2008年达到最高位后就基本没变过。因此可我们可以推断，大型贵价单位一直是实力炒家的最爱。专业地产炒家为了降低风险，一般会保持一个物业组合，像股票的portfolio一样去管理。故此，虽然此次财政司推出的七条收紧按揭规定被很多人认为“力度不够”，但对现有专业炒家来说应该已是相当肉赤。

虽然长时间的量化宽松政策会使热钱乱窜，导致游资继续泛滥。不过，由于炒卖大型单位的门槛和资金成本在本次政策调整后大大提高，炒家和投资者在短期内将更难负担纯大型单位的Portfolio。他们必会增加中低价位物业在其组合内的比重，或是干脆以中低价位物业去建构其Portfolio。

由此可见，政府此举可暂时压住贵价楼市场的急速发展，并且令中小型物业市场逐步升温。而这一现象有两个效果。

效果一： 越来越多真正想买屋自用的港人望屋兴叹，对政府资助的置业计划（如居屋）的需求压力大增。大家在财爷这次的讲话中应该已看出些端倪。虽然他一方面对复建居屋表现得极不愿意，但另一方面又说“没有一招就搞掂的方法”，甚至向保育、环保类组织开炮，无非是在为未来批地和复建居屋打下舆论基础，并开始向有楼阶层阐明政府使用税款去帮助小部份市民置业的必要性，而且是民之所欲，政府只是顺从民意。待时机成熟时便可将复建居屋或其他协助置业计划一蹴而就，解决部份供应问题。包括政协委员郭炳湘和行政会议成员张炳良在内的中港高层代表在与财务司开会后，以不同形式间接帮此决定背书，更显示出港府用增加供应的方法来冷却中小型屋宇市场的决心。然而，政府不可能无限制的花纳税人的钱来解决供应问题，这就牵涉到了中小型物业市场升温的第二个效果。

效果二： 越来越多地产发展商会看出这一轮中小型物业市场的上升潜力，并开始积极开设新楼盘。为了促使成交，发展商甚至承担银行部份风险，充当按揭证券有限公司角色，为业主提供二按或三按贷款。可以预见，私人中小型屋宇的供应亦会逐步上升。如再推演多一步，随着热钱在未来的不断流入，加上中价楼的升值潜力和回报已不再吸引，投资者可能会将整个楼市Portfolio的重心重新转去大型贵价屋宇。所以私人中小型屋宇的供应很可能有机会追得上慢慢缩小的需求。

故此，在中小型屋宇市场之中，导致本次资产泡沫形成的两大原因之一── 供不应求，将会在居屋及私人楼供应增加的夹攻之下被逐渐改善。此类市场的价格就算无显著下降，也起码可保持温和增长。有经济能力的中低资产人士可以选择私人楼，而尚未有此能力的则可以选择居屋。由此可见，本次港府打压楼市炒风并非如坊间批评的置中低资产人士的置业需求不顾。

综上所述，由于本次楼市泡沫是由供应不足和超低利率引起，而炒风则是由高价位到低价位蔓延而来，故财政司此举可说是先治标，再治本。虽然整个过程会很漫长甚至痛苦，但至少比之前的滞后机械性反应更具策略性。然而，中小型物业市场恐怕在未来两三年里无可避免地不断升温。所以，笔者认为，大家如果急着要买楼，亦负担得起，不妨趁现在中小型楼盘有短暂下调压力时就买。