原网志日期：2010-04-26 10:00

对于中央多个部门相继推出一系列前所未见的严控楼市组合拳，显示出中央打压暴升的楼价的决心，令到投资者人心惶惶，纷纷抛售内房股。

这的确值得担心，尤其是热衷楼宇买卖的炒家，他们恃着负利率，以为楼价有升无跌，就算跌也最终会回升，抱着有买贵无买错的心态放肆炒卖。先以贵价房为主要炒卖对象，最后连平价房也被带动上升，但无产阶级在中国仍然是大多数，这表示赚钱的只有少数富人的份儿，形成富者越富的现象，中下阶便产生仇富心态，甚至迁怒中央监管不力。对中央来说，除了不利社会稳定，更影响管治威信。

从中央出拳的招式可见，组合拳主要是针对令到民怨四起的炒家，大方向是一方面以政策手段把炒家的炒卖成本增加，扭转房价必升的一致预期，以彰显中央的威信和击退炒家的决心。另一方面推出惠及中低下阶层的政策，协助中低下阶层上车，消除民愤。

综合中国各城市的数据显示，就算早前中央推出一些的调控措施，二月的房价继续创新高，显示炒家对此不痛不痒。但以这次政策的针对性和力度看，三月份各城市的楼价应见顶，四月份必定下跌。

股神巴菲特教晓我们「有危才有机」；同样，敢冒险的投资者则偏爱「富贵险中求」。但现时中央才出招，危刚出现，机会未见，这并不代表没什么可以做。以下我们尝试宏观中央思路、微观基本因素，找出线索，把握「转机」。从众多的内房股中，我们以公司的现金储备、负债比率、股价对资产净值折让及是次调控措施对公司的影响作分析， 可留意以下股份的投资价值。

• 华润置地－ 拥有健全的财政（约195亿现金）及良好的土地储备量（建筑面积2,219万平方米），加上低杠杆比率。 以收市价14.18计算，预期2010 PE为14.9x。因华润置地具中方背景，有母公司支持背景特殊， 所以估值比同业稍贵，仍值得留意。

• 世茂房地产－ 由于专注发展二线城市房地产业务，炒热风气并没有如一线城市般灼热，所以这此调控对世茂房地产影响相对较小，预期2010 PE为10x。

• 合生创展集团－ 虽然业务发展在主要一线城市，受调控打击相对较大，但由于负面因素己在股价反映，估值己合理， 预期2010 PE只有5.7x。

• 合景泰富－ 拥有健康的财务状况及均衡的产品组合。预期2010 PE为 8.44x。

• 雅居乐地产－ 土地储备总建筑面积约3215万平方米，财政健全，现金充裕。 虽然海南成为打击焦点，而雅居乐地产在海南土地储备高达约950万平方米，但海南项目只占雅居乐地产NAV22％， 预期2010 PE为 8.29x。 

总结

是次调控措施显示出政府决心扭转短期大众对房价必升的预期，如上文所说，楼价必定下跌。 另一方面，我们预期中国将于今年下半年加息，正因如此，政府也需要考虑稍后加息对楼市影响。 所以如是次调控措施有效，政府将会暂缓推出新的打压楼市措施，避免过份打击房地产的发展。总括来说，若内房股再下跌实不失为一个投资的良机。