对于中央经济工作会议，昨天咱们说了对股市的影响；楼市是逃避不了、也是大家最为关心的话题，今晚再来聊聊对楼市的影响。

刀锋认为，有三个关键词，基本就可以读懂2019年的中国楼市了！

1、房住不炒

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”这句话，是领导在两会上亲口向全国人民做出的承诺，所以将一直是中国楼市的最高原则！

这话，不光是说给老百姓听的，也是说给地方政府听的。

而且说实话，房价经过过去10年的三轮暴涨，已经严重透支了炒作的空间，任何东西，都是有天花板的，不可能真炒到天下去；房价炒的再高，最终也是要有老百姓来接盘的，接盘侠都被榨干了，击鼓传花的游戏就持续不下去了，就像5000点的股市一样。

2、因城施策

这个怎么理解？

前些年的楼市政策，基本就是一窝蜂，像限购限贷的政策，就是中央一声令下，全国齐松齐紧。

为什么要困城施策，因为现在的情况确实很复杂！

比如说，一线城市去年就降温了，二线城市今年才开始降温；而三四五线城市，今年还异常火爆……

更具体的，就算同是四线城市，有些地方房价暴涨，实业已经严重空心化、对房地产的依赖非常严重（比如菏泽，今年卖地收入超过400亿）；有的地方则稍好，房涨的晚，或者涨的较少，依赖相对较轻。

因城施策，就是管理层允许各地根据自身情况，自行制定相关政策。

昨天跟大家也说过，管理层的心态是非常矛盾的：既怕涨，又怕跌！

对于各地政府来说：房子还比较火的，或者房价还是过高的，政策应该继续偏紧；如果房子凉的太快，那地方政府就得想办法兜底了……

其实就是用来解释最近菏泽、广州、珠海等地放松调控的。

而且第一条和第二条，应该结合起来看，菏泽的事儿就是最好的案例：

山东省住建厅人士：不干涉省内城市具体政策，但会进行总体把控。

前半句就是“因城施策”，后半句是“房住不

3、房贷利率

这两年，各地房贷利率持续飙升，上浮20%、30%是常态。

要知道，这是非常吃亏的一件事儿，上浮多少，是跟银行签好的合同，即使以后央行降息了，还是得在新的基准利率的基础上上浮20%、30%。

以一套房200万为例，首付3成60万，贷款140万，假设等额本息、30年还清：

基准利率的情况下，每月需还贷7430元，还款总额267万；

如果上浮20%，则为8286元，还款总额298万；

如果上浮30%，则为8729元，还款总额314万。

上浮30%的情况下，利息要比基准情况下多还47万，相对于200万的房价，高达24%！

从昨晚的中央经济工作会议来看，明年的货币政策，会更加灵活，整体上应当会比今年要松。而且从各种迹象来看，国家引导市场利率下行的意图非常明显，房贷利率下降的趋势已经非常明显，并且最近各地已经出现了房贷利率下调的情况。

在楼市降温的背景下，房价回落，房贷利率也回落，两者一叠加，至少能省出刚需族的几年工资！

楼市，也一样是追涨杀跌的！就像股市一样，既然从5000点跌到了4000点，那就不要着急，还会跌到3000点、2000点的……

当前的策略，就是等，等明年两会之后再说！