“以房养老”还需细化的制度支撑

文 /刘 鹏

9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

“住房反向抵押养老保险”就是我们通常所说的“以房养老”，又称“倒按揭”或“反按揭”，即超过一定年龄的老人，将自有住房抵押给银行等金融机构，并从银行等金融机构取得养老金以实现“老有所养”目的的一种养老方式。

当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，占当时总人口的16%左右。如何养老成为大众思考和担心的问题。“以房养老”这一模式借此契机，成为探索完善养老保障制度的一项重要补充。

此前，北京、上海、南京等地均不同程度地尝过“以房养老”这只“螃蟹”，但均因效果不理想而进展缓慢或停滞。南京一名曾亲历当年试水“以房养老”的市民表示，不会为父母选择这种方式养老，因为存在一定的经济风险。“万一中间老人去世了，怎么解决？还有这70年产权的规定，人活着，钱没了，该怎么办？”

根据“以房养老”的条件和要求，一是住房必须是参与养老的老人自有；二是老人去世之后，房子归银行等机构处置，用以抵销老人此前所领取的养老金。对大多数国人来说，这两个条件一时是很难接受的。奋斗一辈子，取得了一套房子的产权，结果老了却抵押给银行，最终由银行处置，从无到有再到无，从零到拾再到零，这明显不符合国人祈求圆满的惯常思维。

况且，银行等金融机构并非政府部门，也不是社会保障、保险或福利机构，其说到底是以利润最大化为追求目标的企业。众所周知，在按揭贷款买房的过程中，银行会收取按揭人不菲的利息。那么在老人将房子“反按揭”给银行之后，银行肯定不会纯粹学雷锋做好事，那么这一正一反，两次按揭，老百姓和银行之间，到底是谁占了谁的便宜，谁赚了谁的钱？因此，无论是买房的正按揭还是“以房养老”的反按揭，老百姓有被银行等机构盘剥的感觉。这并不完全只是观念的问题，就事实而言，银行做为一个追求盈利机构，先利用老百姓的“住有所居”需求，再趁着老百姓的“老有所养”需求，两次从老百姓的手中谋取利润，这岂能不让人疑虑与纠结？

此外，老人将房子抵押给银行，其间还存在着一个房屋价值评估、养老金领取年限、领取金额等问题。比如房屋价值评估，在中国，相关机构和评估管理法律法规等均不完善，从业人员素质等也并不高。那么老人100万的房子，银行与相关评估机构一商议，会不会只给评估80万？老人60岁时将一套房子抵押给银行，其活到100岁，每月给付养老金2000元。但如果其65岁不幸去世，除过已经领取过养老金的5年，后35年的原计划给付的养老金（或者说老人房产抵押贷款未领取部分），银行等将如何处理？

此次国务院《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展，“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠存款和退休金。从国家和社会长远发展来看，“以房养老”是趋势，但就目前的中国而言，要实现“以房养老”，缓解养老压力，一方面需要人们“房子留给子女”的传统观念的改变；更重要的一方面，是需要充分建立和完善相关“以房养老”的法律、制度和规章，保障房屋价值评估、养老金额确定和领取、反按揭住房的处置和处理等的公平与公正，并将相关信息充分与完全地向社会和公众公开，避免银行等金融机构趁机“发养老财”，避免老人利益和权益受到侵害。

“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段；同时，目前正处于社会经济转型过程中，信用制度体系建设滞后，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全，这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。

（《金融经济》2013年第11期）