疫情期间，因部分城市的政府采取“封城”、“静默”等非常严格的管控措施，导致很多商铺、办公房屋无法开业、使用，就该租金损失的承担，承租人和出租人发生分歧，产生了大量的纠纷，本文就此做分析、讨论，希望能够对读者有所帮助、借鉴。 

一、在处理封控期间租金损失承担时，不应适用情势变更原则

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化”，即情势变更的构成要件之一是“无法预见的”、“不可预见性”。但，新冠疫情自2019年出现至双方签订合同时已有近两年的时间。2020年在较长的时间内，武汉市采取了封城这种较为严格的管控措施；同时，在包括上海在内的全国范围内的很多省市均采取了封城等较为严格的管控措施，企业停工、停产，商场、办公楼宇停业、封闭，采取了居家办公、线上教学等，居民被要求足不出户。而且自疫情出现后，在全国各地时常出现采取“封城”、“静默”等非常严格的管控措施的情况，对此情况众所周知，已经成为一种常态和常识。所以，作为市场经营主体的出租人与承租人，对于因疫情可能带来的影响均具有相应的预见性，且在签订案涉房屋租赁合同时，双方已经充分预见并考虑到了疫情因素的影响，方将租金标准由原来的2.95元每平米每日降低为2.3元每平米每日，降幅高达22%以上，而且租金支付方式也由六个月缩减为三个月支付一次，并给与了承租人八个月的超长免租期。同时，在双方签订的《上海市房屋租赁合同》补充协议第8条特别地、单独地、明确地约定了“双方同意在此租期内若发生突发公共卫生事件，双方因遵循政府、公安部门，社区街道等该房屋管辖地各部门的指导意见处理合约关系。”，即双方对新冠疫情是有明确的、清楚的预见、预判的，并对此明确约定了处理的原则和方法。

综上所述，新冠疫情不再属于“无法预见的”重大变化，故本案不符合情势变更的构成要件，不符合情势变更的适用条件，不应适用情势变更原则。

二、因政府疫情防控导致的承租人损失，属于商业风险，应由承租人自行承担

危机是危中有“机”，每次危机中都会带来相应的机会、机遇，会产生行业重新洗牌，企业获得相应的发展挑战和发展机会，总会有一些因此而取得较好发展的企业，每次危机都会有一些脱颖而出的企业。2021年，在签订案涉房屋租赁合同时，在明知2020年的疫情情况、包括上海在内的各地政府对此采取的严格管控措施，以及疫情并没有得到根本控制、远远还没有结束，全国各地不断出现疫情爆发、不停的有政府对此采取了封城、静默等较为严格的管控措施，企业停工、停产，商场、办公楼宇停业、封闭等情况下，承租人却依然与出租人签订了合同、租赁案涉房屋。表明承租人应该已经或者应当预见到可能会发生“因疫情带来的包括政府采取封城、静默等严格管控措施的风险，但其甘愿冒风险或者抱有侥幸心理进而获得更大、更多的利益，去冒一些其它企业不敢冒的风险，争取一些其它企业不敢争取的机会，进而获得由此带来的超额利润和发展机会，这完全属于企业的一种商业决策行为。所以，此时的疫情风险就应该属于“商业风险”，而不再是“情势变更”了，而且“风险与收益并存”也是最基本的商业经营原则。承租人以较低的租金承租了案涉房屋，通过较高租金转租赚取其中的高额差价利润（根据次承租人提供的材料表明承租人向其收取的费用高达7.1元每平米每日，为2.3元每平米每日的3.1倍），自然应该承担由此可能带来的商业风险。上海政府出台的本次租金减免政策，是出于上海市整体经济发展、恢复的考虑，通过政府政策的方式，由国有企业对小微企业和个体工商户的租金损失进行“买单”，进而尽快消除疫情所带来的不利影响，尽快地恢复地上海的经济活力和经济发展。但这并不是基于法律的规定，这并不能改变其为“商业风险”的属性。现代社会风险无处不在，如果混淆了情势变更原则与正常商业风险的界限就会导致情势变更原则的滥用，影响到交易安全，扰乱正常商业活动，对交易秩序和交易安全的保护又是极为不利的，从而对我国所建立的尚不完善、尚未被一些国家所认可的市场经济造成严重的损害。

三、按照双方合同约定及上海本次政策规定，案涉房屋不属于本次减免政策的实施对象；作为转租人的承租人，无权因疫情原因主张租金减免、无权享受本次减免政策

在双方签订的《上海市房屋租赁合同》补充协议第8条特别约定：“双方同意在此租期内若发生突发公共卫生事件，双方因遵循政府、公安部门，社区街道等该房屋管辖地各部门的指导意见处理合约关系。”，而且承租人在原审的起诉状中亦主张按照该条约定处理。所以，双方应遵循上海市政府的相关政策处理因本次疫情引起的减租争议。《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（沪府规〔2022〕5号）4.对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。……存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策……。　5.鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。在上海市的该方案中明确，减免房屋租金需符合以下三点：第一，房屋性质——承租的是国有房屋，不包括非国有房屋；第二，承租人性质——小微企业和个体工商户，但转租人不享受本次减免政策；第三，房屋用途——从事生产经营活动，不包括办公用房。本案中，案涉房屋性质为出租人个人所有的非国有房屋、使用用途为办公性质的，承租人为转租人，故不符合该方案的减免政策，而对于非国有房屋，只是鼓励而不是强制要求房屋租金减免。

所以，出租人个人私有的案涉房屋不属于上海市本次政策的适用范围，而作为转租人的承租人更是无权享受本次减免政策。

四、疫情给出租人也带来了巨大的影响和损失，如以“公平原则”为由让其承担应由承租人承担的损失，那么出租人的损失该由谁承担？出租人的公平该如何实现？

考虑到疫情影响等因素，在双方的房屋租赁合同中，所约定的租金标准是非常低的，由原来的2.95元每平米每日降低为2.3元每平米每日，降幅高达22%以上，而且租金支付方式也由六个月缩减为三个月支付一次，并给与了承租人八个月的超长免租期。这在一般的房屋租赁合同中是极其少见的，一般的免租期是三个月左右。所以，在签约时，双方已经充分考虑了疫情的因素和影响。而且，据出租人了解，在出租人给与承租人的免租期内，出租人并没有给与次承租人这么久的免租期，承租人已经收取了部分租金，已经获得了额外的收益。

作为市场经营主体之一的出租人，因疫情所受到的影响、损失也是非常巨大的，既需要承担疫情封闭期间员工的工资、办公房屋的租金（该租金是按照合同约定足额支付的、没有任何的减免）、物业费等生产经营成本，也有大量的银行贷款及利息等债务需要偿还、负担，但却没有享受任何的减免政策和任何的照顾、补偿。疫情之下，出租人就愈加困难、面对的风险也更多、压力也更大。同时，作为自然人的出租人需要以全部的资产对外承担无限责任，而作为有限公司的承租人承担的却是有限责任。所以，双方所需面对、承担的风险，也是存在巨大区别的。而且，作为企业、公司的承租人所具有的抗风险能力，也是远远高于作为自然人的出租人的。上海本次减免政策的目的是为了加快经济恢复和重振，使市场主体尽快摆脱疫情影响、恢复经济发展，而由国有企业来承担、分担小微企业和个体工商户应承担的风险、损失。因为，国有的企业抗风险能力明显要强于小微企业和个体工商户，但出租人为个人、自然人，其所具有的抗风险能力无法和国有企业相比。原审法院以公平原则，判决由出租人弥补承租人因疫情导致的损失，实现了承租人的公平，但承租人的损失该向谁主张？该由谁承担？出租人的公平该如何实现？如何体现？

在上海本次疫情期间，出租人本人所在公司承租的办公房屋业主没有减免任何的租金，是足额按照租赁合同约定标准支付的租金。据出租人了解，案涉房屋所在的万达广场均未对承租人进行减租，而且在整个上海市范围内，非国有房屋业主或经营管理主体进行免租、减租的也是微乎其微、少之又少。但承租人与出租人双方基本上都是相安无事的，发生争议、产生纠纷的很少。因为，大家都了解上海市政府政策的内容，房屋不是国有性质的不享有相应的免租、减租。但一旦本案判决生效，那么必然带来相应的效仿作用，无数的非国有房屋的承租人必将会要求房屋业主或经营管理主体进行免租、减租。而房屋业主或经营管理主体很难同意其要求，否则，非国有房屋业主或经营管理主体和承租人的损失由谁承担？公平该如何实现？进而必将导致大量的纠纷、诉讼产生，引起、增加大量的社会矛盾，对上海市疫情过后的经济恢复、发展必然带来不利的影响。人民法院的每个案件，不但要考虑个案的司法效果，更要考虑该判决所带来的示范效应和社会效果、对经济发展所带来的影响，以及对于每个公民、市场经营主体的日常生活、经营生产所带来的引导和指导的效应和作用。

五、原审判决出租人就案涉房屋中部分房屋，返还次承租人2022年5月31日之后封控期间租金32,000元，没有合同依据和法律依据

本案为房屋租赁合同纠纷，作为次承租人，既与出租人无合同关系，更不是本案的当事人，但原审法院却判决出租人返还2022年5月31日之后的次承租人的封控期间租金，既没有合同依据更没有法律依据。而且，法院的判决该如何履行、执行？如果按照原审法院的判决，承租人取得出租人返还的该租金32,000元后，不向次承租人返还、减免，却据为己有，该如何处理？由哪方要求承租人返还？所以，该项判决没有事实和法律依据，应予以撤销。

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