加载中…房产调控的事实和逻辑——写在新政细则出台之际
(2013-03-31 20:11:08)
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城市结构性房产政策土地 |
分类： 楼市观察 |
过去10年的监管主要是冲着风险。因此每次调控都是以减少房地产存量为主要抓手，但是在宣传上又往往突出价格控制。因此大家看到，出现可笑的通过减少供应来降低房价的措施。事实上，涉房投资在总量上早已过剩。控制供应大体方向正确，只是错在不分地区统杀。这也是中央集权带来的困境。
事实上，由于人口朝少数经济和政治发达的中心积聚，而大多数地区人口净流出。如此的结果使得土地需求在部分城市迅速增加，造成房价猛涨。而大量人口流出地区，因为产业败落，更加倚重土地财政。在土地价格难以上涨的情况下，当地政府更倾向于大量出让土地，以保证开支年年增加。如此，这些地区的供应和需求的差距，则进一步拉开。
在这种情况下，适量增加中心城市土地供应，严供其他地区土地滥用和盲目规划，则是中央政府较为合适的调控目标。但是正如历史显现的那样，中央集权政府在细节调控和配置上的能力往往是低下的。地方政府自然不愿意调控进一步减少他们的财源，反而以低楼价、待发展等理由说服中央政府放松对其的管制。
其后的调控结果我们都看到了。由于三四线城市地方财政的现实，调控政策在落实过程中有松有紧。这一的状态拉大了原有的结构性错位。调控严控了中心城市，所以其土地供应进一步减少，需求缺口拉大；而许多三四线城市在宽松的条件下进一步推高了原本就面临的较高的库存压力。而从全国来看，土地出让总量是处在持续猛增的状态，完全和调控的要求背道而驰。
这样的思路在前几年出现了转变，其重要的特征是大规模保障房的推行。
天量保障房计划代表另一种思路：对应的是中心城市新移民无力普遍购房的抱怨问题。这意味着，政府突然不再视住房供应为风险，反而大增住房数量去满足需求、平抑房价。然而2013年初的调控继续限制中心城市的需求。这变相承认了过去数年增量调控的失败。当下土地、住宅双热，新政细则引来上下非议。未来如何虽是变数，但过去9年来，房产牛市都不长命，按概率一年内调整必见。
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