乐康物业与牛清物业合同纠纷【石景山法院开庭】

      答辩

事实与理由

【一】被告北京乐康物业管理有限公司于2018年1月15日至2021年3月31日没有通过国家提倡的招投标进入中原路25号院从事物业服务。物业收费标准继续以首欣物业收费标准，2.56元/平米/月。相比刘娘府地区回迁安置房的物业费，25号院居民认为收取物业费标准过高，与原告认可的评估文件人员配置，岗位设置严重不符。参考材料（西山麓园项目前期物业服务费评估报告）附表1.附件1.

证据 ；（西山麓园项目前期物业服务费评估报告） 附表1

配置部门；办公室，物业服务部，安全管理部，工程部，这些部门中原路25号院没有设置。人员编制，评估标准是13人。

实际在25号院物业工作人员只有物业管理人员1人，综合维修技工1人。扣除两人年工资，52.800.00元，此项实际多支出吃空饷11人工资酬金，361.200.00元。多出部分应当相应减收物业费。

【证据；调取当时工人领取工资的工资表可以证明。】

保安配置，评估认定园区保安8人，消防控制室8人，评估标准要求四班三运转，实际进出两个大门保安只有4人，消防控制室安排人数只有2人。事实工作安排是黑白班轮换。合计用6人.评估按16人计算年酬金，422.400.00元，多出10人吃空饷工资应该相对减少收取的物业费。

【证据；目前乐康物业保安工作时间延续黑白班轮换工作制没有改变】。此项多支出10人的工资264.000.00元。不应该计入收取物业费当中。

事实证明，员工工资和保安工资两部门以实际工作人员配置，每年多支出625.200.00元。

乐康物业没有按照评估标准安排的工人，多支出酬金部分，不应该计入物业费核算成本，乐康物业全额收取2.56元/一平米/月，物业费与评估约定的标准差距明显不符。请求法官裁判时给与考虑。

乐康物业管理有限公司服务西山麓园期间，同时服务西山奥园D,B,H三个小区。西山麓园只占乐康物业服务的四分之一，百分之七十五的工作量都不在西山麓园，在被告没有同意的情况下，利用四分之三时间长期为他人工作，这部分开支应该从2,56元物业费中扣除。

【证据，乐康物业管理有限公司先行管理西山奥园，西山麓园实际属于代管状态，乐康物业现在继续为西山奥园D,B,H小区服务办公。】

【二】依据（北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）的通知。）

第22条，有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返回多交的物业服务费用。

（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显。

被告以西山麓园物业管理服务委托协议的评估标准收取2.56元/一平米/月，物业费与实际付出严重不符，乐康物业没有按照评估标准配置工作岗位和岗位工作人员，要求按照评估标准支付没有上班的人员工资报酬显然不合理也不合法。

【三】乐康物业多次采取恐吓的手段，通知被告不交全额物业费要承担严重的后果，记录失信名单等。乐康物业在没有全面履行评估项目。采取被告不知情的情况下，单方面减少人员安排，吃空饷，减少项目部门设置，并要求收全额评估产生的物业费，显然是欺骗了被告。

终上所述，依据按劳分配的原则，只此一项评估标准相应的人员配置，岗位设立与事实差距明显严重不符，乐康物业采用吃空饷，高标低配甚至不配的事实欺骗被告。在没有用人工作的事实下，要求被告给与支付空饷人头报酬。显然违反了有关法律法规。请求法官给与考虑。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则

被告依据的评估报告，服务标准对被告具有约束力，由于被告在西山麓园物业服务的违约行为，损害了原告的合法权益。根据，【《中华人民共和国宪法》第六条】【北京市物业管理条例】【民法典】【北京市住宅物业服务2级标准】【西山麓园项目前期物业评估报告】相关规定，向贵院提起反诉，请法官依法给与判决。

此致

北京市石景山区人民法院

 2023 年 1 月  10日

2023.1.17石景山法院不顾事实。宣判被告败诉。