深圳棚改放出大招！除了强制征收，看看你家是否有望棚改？

胡文

备受瞩目的深圳棚改征求意见稿来了。

深圳市住建局26日发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见》征求意见稿（以下简称《实施意》），向社会各界公开征求意见。该《实施意见》针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出了明确规定。

——明确了深圳市棚改政策的适用范围。《实施意见》的适用范围是：使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：1. 存在住房质量、消防等安全隐患；2. 使用功能不齐全；3. 配套设施不完善。对于使用年限虽不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。

——统一了老旧住宅区棚改项目的安置补偿标准。《实施意见》明确，我市老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）确定。对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购价格按同项目的货币补偿标准计收。

——创新提出了棚改的深圳模式。《实施意见》提出“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

——强调依法实施房屋征收、行政处罚。签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。如涉及违法行为的，区政府依法启动行政处罚程序。

 ——确定了棚改项目的土地出让方式及地价计收标准。《实施意见》明确，棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。

深圳市住建局对相关政策作了如下解读。

一、棚户区改造与城市更新政策有什么区别？

棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。

（一）政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

（二）补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

（三）项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

二、哪些情况适用于棚户区改造政策？

棚户区改造对象以老旧住宅区为主，其中：

（一）使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。

1、“住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况；

“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况；

2、“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）；

3、“配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。

（二）使用年限不足20年且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准后可以适用棚户区改造政策。

根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）规定，房屋危险程度可分为A、B、C、D级，其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

棚户区改造项目能否实施房屋征收？

棚户区改造是以公共利益为目的的，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）关于房屋征收的适用情形。

为了避免出现因个别业主提出不合理要求而达不成补偿协议，或者部分住房产权人不明确，导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益的情况发生，《实施意见》明确在此情形下，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

综上，可作以下分析。

一、深圳面临土地空间面积的眼中不足，实施棚改目的是在制约因素较多的“城市更新”之外，新辟一个盘活土地空间，提高利用效率的通道，既改善了旧有业主的居住条件，消除了公共安全隐患，又新增了人才住房和保障性住房。其代价是，和“城市更新”一样，参加棚改的老旧住宅区在棚改未来密度将加大，这是必然趋势。

二、棚改以公共利益为目的，且为政府主导。因此，根据公共利益的需要可以依法实施房屋征收。对于钉子户，这是最显著的一个威慑；对于其他业主，则是吃了一剂定心丸。这将快速推进棚改的实施进度，与“城市更新”有着明显不同。政府在其中，掌握了足够的主动权。

三、与“城市更新”不同，老旧住宅区实施棚改并不会增加相应片区的商品住房供应，与此同时，人才和保障性住房的兴建速度将大大加快。这些住房掌握在政府手中，政府在楼市中尤其是在城市传统核心区域的调节能力有望增强。相比之下，今后商品房供应相应有所减少。

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