北京通州二手房下降17%有何启示？或成本轮调控降价样本！

胡文

《北京通州二手房单价降万元 交易量止跌企稳》，这是11月28日证券日报关于北京通州二手房的报道。看到这个标题，你的关注点是在价格降万元，还是交易量企稳？

其实，关注点并不在降万元。而在于，交易量企稳。

据报道，从“3·17”调控开始，北京二手房房价连续下跌6个月，跌幅已经超过10%，部分区域甚至超过15%接近20%。而通州恰恰是下跌最多的城区，达到了17%。

3.17之后，通州为何率先降价且降幅最大？作为北京城市副中心，相对于北京其他区域，通州的调控最为严厉，甚至覆盖到了商住公寓。因其限购条件高于其他城区，导致投资客在新政出台之后不见踪影。即便是一般改善性需求，因通州购房更为苛刻，同样挡住了一部分需求。4月1日，雄安新区的推出，更对通州产生了心理影响。加上北京本身严控人口进入，这相当于拧紧了人口和资金两个阀门，通州二手房下降势成必然。

但报道提到，当通州部分小区二手房均价从6万降到5万元，交易量开始探底回升，现在已经是最低点的两倍。而这些需求量主要来自改善性需求。也是说，当二手房价降到5万元时，一些刚需需求果断出手了。在这一过程中，降幅最大在17%左右。

如果考虑到今年底北京市行政机关即将搬迁至城市副中心，那么通州二手房此轮调控跌幅很有可能就是本轮调控的最大跌幅。因为刚需在下跌17%左右就开始出手，如果是投资者，其心理价位一定比这个更高。当然，这也就决定了，通州楼市调控不能有任何松动，否则，就会立即遭遇很大反弹。

通州二手房市场变化的启示是，对于目前正在调控中的一二线城市来说，如果二手房下降到15%以上，刚需无疑是可以出手的。而对于新房来说，因为政府硬性压低了价格，实际已经起到了降价的作用，甚至形成了与周边旧房价格的反差，入市也没有问题。南京楼市说明了这一点。

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