二手房大利空来袭、首付大幅提高？有人闹出大笑话！

胡文

深圳建行流出的两张照片吓坏了一帮自媒体。

一则朋友圈传出的关于个人贷款的受理和发放照片显示，网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。图中并以此推断，从1月1日开始，“二手楼不允许有阴阳合同了”。

建行的这一处出来自哪里呢？来自9月29日住建部会同人民银行、银监会联合发出的一个文件，其旨在部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作，以促进房地产市场平稳健康发展。在11月初，新华社作了报道。其中第四项要求是——

各地房产管理部门、地方金融监管部门要会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协作。各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

怎么理解这一规定呢？

我们先要厘清在二手房交易中的四个价格：实际成交价、合同备案价、政府评估价、银行贷款评估价。

四个价格中，我们要搞清各自定位和用途，才能说清这一问题。

实际成交价是买卖双方确定的价格，政府和银行一般都不掌握，其主要作用在于用来确定中介佣金。也就是说，中介最关心。

合同备案价，主要是解决交易合法性的问题。在政府评估价推出之前，这个价格基本都是原始登记价，以此可以最低限度地少缴税费。这也就决定了，这个价格以前是最低的。这是买卖双方最关心的。

政府评估价：政府后来发现，如果买卖双方都按原始登记价交易，那么税费损失巨大，因此就推出了评估价，它一般大大高于原始登记价。同时，它会低于实际成交价，大概在7成左右，每隔一段时间进行调整。在实际执行过程中，因为要网签完成交易，那么评估价基本与合同备案价实现了统一。这是政府最关心的。

银行贷款评估价：这个价格银行是最关心的。因为这个价格无论过高或者过低都不好，这会大大影响银行风控和资产收益。一般来说，它会略低于实际成交价，但会高于政府评估价。只有这样，才是最符合银行利益的。

这样厘清之后，问题就十分明了。住建部等三部门文件要求，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。这是要求银行以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，但并不等于就是最低值，其中有一个核算确定的过程。这是被许多自媒体误读的，以为银行贷款评估价要与网签备案合同价款和房屋评估价相同。其实质是，要防范以“高评”方式，骗取更多贷款。而事实上，除非内外勾结银行内部出现极大问题，才能将市场上市值1000万元的房子为贷款客户高评为1300万元，然后客户只需首付90万元，贷款910万（1300万的7成）来买房——但这是不可能的。真实情况是，1000万的房子，银行贷款评估价一般会高于政府评估价而低于实际成交价，即应在700万至1000万元之间。所谓“以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”就是此意，即不能偏离最低值太多，其目的主要是防范银行风险，并不是要增加购房者首付比例。

因此，所谓“二手楼不允许有阴阳合同了”，这是明显的误会。因为目的和取向不同，银行贷款评估价和政府评估价必然是有差别的。如果说这是“阴阳”，硬要将二者统一，既不现实，更无必要。

在实际二手房交易中，不同城市还有差别。比如北京是按照“网签价、评估价”两者低值计算贷款。深圳按照评估价计算贷款，不看“网签价”。显然，深圳的做法本来就更为合理。

因此，所谓的大利空即明年元月1日起，深圳二手房交易首付将大幅提高是臆想出来的，这一点必须澄清。事实上，因为要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度这一规定，可能会出现一些贷款评估价适当的降低，从而导致购房者首付有少许上升。但这是正常的，银行执行的本来就是一个动态系统。

另有深圳建行內部消息称，暂不会执行这一规定。其实这是预料之中的，今后即便执行，变化也不会大。

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