深圳首竞70年“只租不售”地块：为何落入人才安居集团囊中？

胡文

公告一个月之后，深圳首次双竞70年“只租不售”的龙华地块，落入深圳市人才安居集团囊中。

一个月前，“文过是非”发表《深圳首次双竞70年“只租不售”用地，释放非常信号!》一文，提出以下观点。

一、这是今年深圳继在大鹏之后，出让的第二宗居住用地 ，也是深圳首次出让70年“只租不售”用地。这宗土地不是选在偏远的大鹏，而是选在号称宇宙中心的龙华，这本身就显示了政府志不在地价高低的决心。其释放的信号是，推进租购同权，即便在寸土寸金的龙华也在所不惜。同时，给市场明确在核心地块投放高标准租赁住房的预期。

二、规定竞得人租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持，这本身实际是改变房地产先行游戏规则的初步尝试。之前“快速开发、快速销售”的模式将一去不返，竞买人必须从长计议才能玩转。如果开发商不参加竞拍，那么就能可能面临无地开发的境地。允许非房地产开发公司参与竞拍，更是引入新的市场竞争者的强烈信号。

三、当竞买人报价达到最高限制地价时，按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。这一规则使政府在出让“只租不售”用地的同时，顺带实现了人才住房利益最大化。这些措施，对于政府来说可谓创新多多，其逻辑是“有地自然有房”，预计今后以这种方式兴建的人才住房会越来越多。

11月10日的竞拍表明，上述判断完全符合预期。在竞拍过程中，还有以下细节值得注意。

万科、华润、龙湖、中海、碧桂园、星河地产、佳兆业以及深圳市人才安居集团都参加了此次竞拍。国企和民企基本五五波，如果撇开万科，民企还占优，这说明民企的参与度一点都不低。

因为地块显著的区位优势，在竞地价环节，不到十分钟就达到最高限价10亿1000万。这说明所有竞拍者，对这块租赁用地都有心一试。

最后竞拍人才住房面积时，佳兆业和深圳市人才安居集团展开拉锯战，经过多轮举牌后，人才安居集团以配建10800平方米人才房面积竞得此地块。在最后阶段，佳兆业作为民企，对于市场本身的考虑显然更多一些，人才安居集团则志在必得。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示，深圳虽然房价高，但是租金不高，租金在收入30%以内，未来具有很大的发展空间。恭喜安居集团拿到地，国有企业应该发挥主导作用，上海租赁地也是国企拿到，深圳人才安居集团发挥带头作用，未来会有更多的开发商参与进来。

以上细节表明，和上海一样，深圳该地块由国企竞得都在预期之中。事实上，因为70年“只租不售”，无论国企和民企，都是全新的尝试。但鉴于政府力推“租购同权”，为确保成功不出大的意外，那么由国企竞得无疑有助于政企沟通、以实现政府目标。要知道，由人才安居集团出资竞拍，实际上对政府来说，几乎是从左手倒到右手，没有多少土地溢价，因为成立不久的人才安居集团本身就是由财政注资设立。如果让其它开发商竞得，那么政府反而可坐收10亿现金。当然，这也就更加说明了，政府不惜舍弃高地价而力推租赁住房的决心，况且政府还有许多后手，对兴建租赁住房给予支持。从王锋希望国企带头的表态看，深圳第二块地由民企竞得的机会将会很高。毕竟，如果只是国企玩，市场化程度要打上问号，而且民企的参与租赁住房的建设，是检验市场可行性最具说服力的方式。

因此，如果用计算投资回报比的方式，来推算竞拍这块地的收益率和回报年限，其实是没有意义的。这就是一个开端和试验，首先要算的是政治账，而非经济账。如果真要算，等民企参与进来，他们一定会把这笔账算得门清。

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