好多人都没看懂！深圳发力住房租赁，关键点在这里！

 胡文

10月17日，“深圳政府在线”公布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。尽管该实施意见已早在9月22日发出，但因为时值大会期间，关注度十分之高。该实施意见（征求意见稿）8月28日公布，20多天即正式推出了实施意见，且19项措施都确定了责任单位，显示推进速度较快。

该实施意见以规范和发展住房租赁市场为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，满足深圳市中低收入家庭和各类人才住房需求。

该实施意见明确了任务和目标。进一步完善住房租赁监管机制，保障市场主体从事住房租赁经营的合法权益；完善住房租赁法规规章和行业管理体系，维护依法经营、诚实守信、公平交易的市场秩序；培育和规范住房租赁行业，提升住房租赁企业的规模化、专业化、规范化水平。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。

在实施意见中，最重要的干货在于“加大租赁住房建设和供应力度”以及“完善住房租赁立法和支持政策”方面，具体5项措施力度十分之大。“文过是非”点评如下。

加强租赁住房规划和用地供应。深圳市规划国土部门应结合我市住房供需状况等因素，在住房建设规划中合理确定租赁住房供应规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。加大各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应，进一步完善租赁住房供地方式，新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限；落实深圳市委市政府《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号）有关规定，并适度提高企业自持出租的住房比例。

点评：租赁住房供应未来将有大幅提升。其中，只租不售的商务公寓也将增加，对于目前在售的商务公寓形成了间接利好。

允许商业用房按规定改建为租赁住房。在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，市住房建设、公安消防等职能部门按照商业用房改建后的实际使用功能开展质量和消防审批工作，改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

点评：这对于大量过剩的商业用房来说，是一大利好。具体来说，就是给了写字楼，以及由写字楼改建的商住楼一定的出路，有了转机。用水、用电、用气价格按居民标准执行是最受关心的卖点。

允许现有住房按规定改造后出租。住房改造必须按照国家和地方的住宅设计规范开展，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租，公安消防、各区规划土地监察和住房建设部门要加大检查力度、依法查处。

点评：这有利于提高现有住房的利用率，同时降低租房者的负担。但因为有人均租住建筑面积不得低于6平方米等一系列要求，实际对监管也提出了更高的要求。

引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区可以街道为单位开展试点工作），引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营。市住房建设、公安消防监管部门要按照《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑消防监督管理办法》（深公消〔2014〕15号）等规定对“城中村”的整治提升进行技术指导，并在整治完毕后进行质量检测和消防验收、备案手续；对于各原农村集体经济组织及继受单位投资“城中村”消防治安、环境卫生及水电燃气管网改造的，区级财政给予适当补贴。

点评：许多媒体都将试点“城中村”规模化租赁作为新闻点加以突出。但实际上，这并非关键。给予城中村的农民房用于租赁的合法性待遇才是至关重要。因此，实施意见提出，允许产权手续不完善、但经济利益关系已经理顺的“城中村”以及其他建筑，在符合规划、消防、安全、环保政策的前提下，用于住房租赁经营并纳入住房租赁合同备案管理。这其中的要点在于消防关，这是解决合法性最为关键的一点。如果没有消防等合法性，所谓规模化租赁是不可能的。同时，城中村所遇到的消防困局也到了而且能够解决的时候了。同时，对于需要改造的，区级财政还将给予补贴。这是调动原村级集体经济组织的积极性，这是前所未有的。

 进一步完善住房租赁法规规章。严格落实国家关于住房租赁的有关法律法规，进一步完善我市住房租赁管理的有关规定，修订完善深圳市出租屋管理若干规定，增加住房租赁市场管理等相关内容，允许产权手续不完善、但经济利益关系已经理顺的“城中村”以及其他建筑，在符合规划、消防、安全、环保政策的前提下，用于住房租赁经营并纳入住房租赁合同备案管理。

完善住房租赁支持政策。加大对个人租赁住房的支持力度，提高住房公积金用于支付房租的比例，鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。非深圳户籍承租人可按照《深圳经济特区居住证条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

点评：实现“租购并举”、“租购同权”最为关键的配套措施。其中的要害又在于上学问题，这一点如果能真正解决，其效应将十分之大。

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