楼市开始精准调控！东莞之后或更多城市效仿

胡文

楼市调控，开始了精准模式。

8月10日，东莞建设网挂出由东莞市发展和改革局、住房和城乡建设局和房产管理局发出的《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》，并从11日起开始执行。

这份通知是发给各房地产开发企业的——

为切实加强房地产市场价格监管，稳定市场预期，确保商品住房价格平稳，促进房地产市场健康发展和土地市场理性运行，经市人民政府同意，现就进一步加强我市新建商品住房销售价格备案管理有关事项通知如下：

一、自本通知实施之日起，新建商品住房项目首批首次申报销售价格备案的，须以幢（栋）为单位申报，申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%（含）调整为15%（含）。

本通知实施前签署《国有建设用地使用权出让合同》的住宅用地的新建商品住房项目，首批首次申报的销售价格备案均价高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价15%又不能作出合理说明的，发改部门暂不办理房价备案，住建部门暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。

本通知实施后签署《国有建设用地使用权出让合同》的住宅用地的新建商品住房项目，首批首次申报的销售价格备案均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%（含）；高于15%的，发改部门暂不办理房价备案，住建部门暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。

点评：这一规定将申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价上浮的幅度，由20%下降到了15%。同时，又实施了新地新办法和老地老办法，对本通知发出之前的楼盘项目，高于高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价15%又不能作出合理说明的，不予核发销售许可证，这是效法了广州实行价格干预机制的做法(详见“文过是非”8月3日文章《楼市动向：广州首开价格干预机制，成都发力国有住房租赁公司》)。

二、办理销售价格备案的新建商品住房项目，住房类型按每幢（栋）套均建筑面积或层数分为四类，分别为：小于90（含）平方米、90—144（含）平方米、大于144平方米和低层住宅[地面建筑层数4层（含）以下]。低层住宅不考虑建筑面积大小，均按低层住宅类型销售均价为基础申报。开发企业申报销售价格备案，须按新修订的《东莞市新建商品住房销售价格备案表》填报（详见附件）。

点评：这是将价格备案措施细分到不同面积和不同种类上，现在在销售环节是“明码标价、一房一价”，今后这一措施可能会延伸到备案环节。

三、对于同一商品住房项目，开发企业分期分批申报销售价格备案的，以项目同类型楼栋首批首次备案价格为基准价[本通知实施前已办理过同类型楼栋销售价格备案的，以本通知实施前最后一次（批）备案的同类型楼栋最高备案均价为基准价]，之后项目其他楼栋首次申报均价应不高于基准价的5%（含）；高于5%的，发改部门暂不办理房价备案，住建部门暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。

点评：这是典型的精准调控，目的在于使分期分批销售的楼盘定价更合理，从而减少了炒作空间。

四、已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的，间隔时限为20天不变；调高备案价格的，间隔时限由原规定的90天延长至180天。

点评：20天与180天的区别，就是降价与涨价之间的区别，开发商看着办吧。

五、对于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价，因异常因素出现大幅波动或没有销售数据的，由发改部门与住建、房管等相关部门会商，并结合当地镇街（园区）之前销售数据、房价水平接近的周边镇街销售价格等情况合理确定。

点评：对于特殊情况，将由三部门相机应急处理。也就是说，没有任何空子可钻。

总体感觉是，楼市调控没有任何松动的迹象。有人将北京放行8万元以上单价的住宅价格视为信号松动的迹象，纯属误读。实际上，深圳对高端楼盘也有发放预售许可证，但显然十分注意节奏，这已经类似于精准调控。从东莞来看，这些做法，可能会在上涨压力的地方被效仿。

欢迎关注微信公众号：文过是非（特别声明：“文过是非”均系原创作品，转载时需注明作者“胡文”及出处，并附带二维码图标。否则，视作侵权。)  

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_jpg/MjiajcR26DicQkLzxpQAlXjcvtbBUepbuOFbxbibAkicad7xdvTLeEaxkcBibBLQ9QuGeOXWv2DjyDoFq5IJjYZn7vA/0?wx_fmt=jpeg