北京重拾“共有产权住房”：房价要打七折？要害到底在哪里？

胡文

北京共有产权住房抢了所有的楼市头条。

8月3日，北京市住建委会同北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，从而进一步降低房屋出售价格，充分减轻购房负担，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。

根据该办法，北京市、区住房城乡建设委（房管局）应确定保障性住房专业运营管理机构，代表政府持有共有产权住房政府份额，并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作（以下简称“代持机构”）。代持机构决策、运营、资金等的管理规定，由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。

共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

在审核分配方面，明确供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。

为促进职住平衡、精准分配，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍无房家庭，以及符合北京市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

在规范管理方面，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

根据办法，“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

北京市住建委相关负责人表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展，加快形成符合首都特点的房地产市场基础性制度和长效机制，帮助更多的人实现住有所居。

需要指出的是，“共有产权住房”并非由北京首次提出。“共有产权房”最早在江苏淮安诞生，之后在全国部分地区进行了推广。共有产权房，就是中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看，有限产权与完全产权的住房相比，本身就使投资获利的空间大为减少。2014年4月，住建部宣布把北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市列为全国共有产权住房试点城市。

在深圳等被列入共有产权试点时，深圳市住建局表示，将深入开展调研工作，尽快出台相关政策，包括产权比例分配、收益分成、产权转让、责任分担等。将结合深圳实际，力争在目前已有的住房保障体系基础上探索出一条保障房供应的新路子。但实际上，包括北京、上海在内，在过去3年中，共有产权住房并没有大的进展。而今年以来，为落实“房住不炒”的要求，特别是适应建立房地产长效机制的需要，共有产权住房被重新拾起，因而引起广泛关注。至于成都可以5年前入驻价格购买人才公寓也属这一轮住房政策创新的结果。

不过，据扬子晚报今年4月7日报道，作为共有产权房的发源地，淮安将不再新建共有产权房，传统意义上的实物共有产权房已升级为货币化政府助购，即政府不再新建共有产权房，而是由政府出资补贴，让符合购买共有产权房的购房者去购买商品房，政府与购房者的产权比例为4比6。在淮安，共有产权房已走过三个阶段，实物、实物加货币、货币，第一阶段，也就是传统意义上的共有产权房，是由政府投资新建房屋，然后由符合条件的人去购买，在购买时，政府与购房者的产权比例分为3：7，4：6，5：5，完全是实物化，在第二阶段时，由政府委托开发商建房，实施的是实物加货币，在第三阶段时，政府补贴符合条件者由其自己选择楼盘购房，实施的是完全货币化，也称政府货币化助购。

可以注意到，尽管淮安还在试点城市之中，但试点使命似乎已经完成。北京所谓“共有产权住房”相当于7折购房，就来源于淮安设计的政府与购房者3：7的产权比例安排。但可以预计的是，今后对“共有产权住房”更有动力的，一定是北上深乃至成都这些特大城市，这主要是出于民生的基本要求。至于中小城市，鉴于房价并不高，需求总量也不大，这是淮安不再新建共有产权房的原因所在。

因此，北京试行共有产权住房，最为看重的是建立房地产长效机制的一次探索。“文过是非”认为，从其制度设计上，依然可以看作是保障房建设的一个组成部分。因此，准入条件将更加严格，主要是聚焦无房家庭首次购房需求。这是它有别于传统意义上商品房的地方。也就是说，共有产权住房与商品房之间，其实是设置了一条护城河的。如果一定要说它对楼市有何影响，那么这主要取决于它的供应规模包括用地规模到底能有多大。

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