楼市动向：广州首开价格干预机制，成都发力国有住房租赁公司

胡文

8月2日，广州市住建委官网发布了广州市住建委等十部门发出的《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》。主要包括以下六个方面内容：严格落实房地产调控政策，加强调控工作协同联动；严格落实商品房销售管理措施，进一步强化商品房价格；严格落实土地供应计划，多措并举加大商品住房供应；严格发展住房租赁市场部署，积极构建租购并举的租赁制度；严格落实房地产调控信贷措施，加强住房信贷业务风险管理；严格落实市场监管各项要求，加大市场秩序整治严厉打击违规销售行为；

其中，在强化商品房价格管理方面提出，市、区住房城乡建设部门要联合发展改革部门，进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导，对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整，对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

市、区住房城乡建设部门要联合发展改革部门，加大对房地产开发企业执行明码标价、一房一价的检查指导力度，要求备案价格在楼盘销控标明显位置进行公开标示，销售价格不得高于备案价格。

此外，在信贷调控方面，再次强调了必须严格借款人月供不超过50%的要求。

点评：广州这份通知的核心意思是，不接受价格指导不予网签，销售价不得高于备案价。广州突然发出这份通知，既在意料之中，又在意料之外。意料之中是，广州今年以来房价上涨压力一直较大，在一线城市中，无论新房、二手房涨幅都最大。意料之外是，广州将价格干预措施完全摆明开来。在此之前，许多地方都对楼盘价格进行了调控，但没有作出明文规定，广州则将此举公开化。在一定程度上，这是政府帮购房者压出了一定的价格空间，作为刚需来说，倒是一定不错的购房时机。

8月1日，在成都市政府第163次常务会议上，《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案（送审稿）》审定通过。该《方案》提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位。到2017年年底，成都将组建或改建3-4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台，开展住房租赁市场专项检查，建立住房租赁信用管理体系和服务体系；到2020年，基本形成供应主体多元，管理服务规范，租赁关系稳定的住房市场。

成都市房管局表示，成都将通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道增加租赁住房房源。一是通过国有公司新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房，保障高端人才、高技能人才的居住需求；二是通过开发企业配建租赁住房、住房租赁企业依法合规改建存量住房等渠道增加房源供给，保障市民的住房租赁需求；三是加快政策性保障型公租房建设，保障困难群众的住房租赁需求。通过多渠道增加房源供应，将形成国有租赁住房为主导、商品房新建配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系，满足各类人群不同的住房租赁需求。对个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

在盘活存量房屋方面，成都鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理，建立长期稳定的合作关系。支持住房租赁企业与开发企业合作，通过购买或租赁库存房源，开展住房租赁业务。对市级平台公司及各区（市）县闲置的拆迁安置房，可适当装修，用于租赁。农村集体经济组织合法合规的住房或农民合法合规的多余住房，也可用于租赁。

点评：随着“租售同权”的推广以及国家批准在12个人口净流入城市开展住房租赁试点工作的推进，在一二线房价上涨的城市中，组建国有住房租赁公司乃至集团已经是大势所趋，其基本理念是，在政府手中掌控一定的租赁住房，以平抑市场。不同的是，只是运作模式的差异。其实，无论是建设保障房还是成立住房租赁公司，最大的问题就是两点：一是用地，二是资金。其中，用地问题最为突出。这将是一个共性问题。

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