学位房价格行将崩溃吗？写在广州试水“租购同权”之际

胡文

广州放了一个大卫星。

为加快构建租购并举的住房体系，广州市政府最近公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，并首次以政府文件形式提出保障“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

为支持租赁居住方式，工作方案提出具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，可安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

这一消息发布后，在一些公众号引起了一阵狂欢，诸如重磅、颠覆、巨变的词语不一而足，更有人标题，租房也能上名校。其所指无非一点——学位房面临巨大挑战，学位房价格体系面临崩溃。

关于学位房或者学区房，“文过是非”一直长期关注。在广州之前，包括教育部、北京都对学位房试图进行改革。广州在北上广深中试水“租住同权”，公众再度将目光聚焦到学位房或学区房上。那么，学位房会因为“租住同权”而价格崩溃吗？

一、所谓学位房或者学区房现象，在全球都是一个普遍存在。这与发达与否、人口密度乃至姓资姓社都没有关系，本质上就是一种空间物理现象。只要存在着物理空间意义上的学校，就一定存在着学区房。

二、即便在美国和澳洲，拥有学区房依然是保证孩子入学的“硬通货”。而没有学区房，家长们只能以租房名义获取候补名额。这几乎是全球通行的惯例。

三、在所有学区房中，小学学区房无论在哪里，含金量都是最高的。这首先是因为小学时间最长，其次它意味着，整个家庭更多的便利以及节省更多的时间。未来，凡是能为人们节省时间以及更为放心的东东，其价值也将是最高的。

四、教育机会可以平权，但教育资源注定无法完全平均。就像所有的住房无法都紧挨学校一样，拥有优质教育资源的住房注定是稀缺的。学区房的溢价值由周边学校的质量所决定，这一点无可改变。

五、如果在市场规律和行政权力之间来选择，按照市场规律来分配教育资源依然是相对来说最为公平的方式——它可以把最需要也最有诚意的家庭挑选出来。否则，你就很难理解为何深圳刚刚公布实施的纯积分入户政策，为何规定拥有住房的积分是租房的5倍。

六、正如许多人所担心的，如果真的实施“租住完全”同权，那么学位房的租金价格反将上涨，因此需求必定将增多。这恰恰会走向“租住同权”的反面。

另外，广州若实施“租住同权”，还有一些具体难题。根据广州现有的学位房政策，一套产权房对应一个学位，期限一般是6年一轮转。如果房东已占用学位，承租人租下这套房后是否能享有学位？此外，如果6年期限内，一套房出租给了多位承租人，是否每一位承租人都享有学位？这些问题在方案中都没有具体规定。据称，具体细则会在8月份出台，教育部门会对相关内容作进一步规定。

让我们继续观察。

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