深圳城市更新：为何对原关内城中村拆除十分谨慎？

胡文

11月21日，深圳市规划国土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划》。以下重点值得关注。

一、总体规划

——在规划期内，深圳争取完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里，非拆除重建类(综合整治、功能改变等)更新规模为17.5平方公里。

——规划期内，计划完成城市更新固定资产投资约3500亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。

——规划期内，力争完成100个旧工业区复合式更新（指以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新），为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级。

——稳步推进城中村和旧城区综合整治，规划期内力争完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

——通过城市更新持续稳定提供人才住房和保障性住房、创新型产业用房，规划期内力争通过更新配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米，并力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200万平方米。

二、重点区域更新和更新统筹片区

“十三五”期间，深圳的重点区域更新包括中国（广东）自由贸易试验区蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等。在上述区域中，南山、福田、龙岗、宝安区各有两个区域，而龙华、坪山、光明新区各有一个，罗湖、盐田区以及大鹏新区分别为零。

更新统筹片区包括车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等。在上述片区中，福田、南山、盐田区各有两个片区，龙岗、宝安区以及龙华、坪山、光明、大鹏新区各有一个片区，罗湖为零。

总体来看，从重点区域更新和更新统筹片区来看，龙岗、宝安、福田、南山区权重较大。单就拆除面积来说，龙岗拆除重建面积最大，达到了420公顷。原特区内罗湖区面积最大，达到120公顷，但在显著性方面不如福田、南山。

三、城中村拆除和整治原则

对于城中村，规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅，具体分为五种情况——

——原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主；

 ——原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心）；观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度；

 ——原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建；

 ——经市、区主管部门认定，具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主；

 ——其他类型城中村以综合整治为主，推行现代居住区物业管理模式。

规划要求旧住宅区更新以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。工商住混合的旧城区以实现多元化商业、居住等复合功能为目标，鼓励综合整治。

——建筑质量存在重大安全隐患、具备重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下拆除重建；其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展综合整治。

 ——具有历史人文特色旧城区，以综合整治为主要手段；

 ——对工商住混合等其他旧城区，调动业主积极性，鼓励业主与政府合作开展综合整治。

从城中村拆除重建来看，重点都放在了原特区外。“文过是非”认为，这主要是从特区一体化的角度来考虑的，以实现发展轨道交通、拉开城市空间的目的，同时又减少了原特区外违法建筑的存量——因为原特区外的违法建筑存量最大。

对于原特区内城中村的重建，政府保持了一直以来相对谨慎的态度。这大致可以从两个方面加以解释。一是从原特区内类似大冲村的拆除重建来看，基本变成了豪宅，在当前形势下对于稳定房价不利，这可能意味着是对原有更新政策的一次校正；二是由于城中村拆除后容纳人口有限，对服务业人口产生了驱赶效应，不利于城市服务业的发展。因此，这一决策是符合深圳实际的，有利于深圳产业的长期健康发展。

因此，对旧住宅区的拆除重建同样保持审慎态度就顺理成章。毕竟，深圳不能变成一座时刻崭新的城市，这也不符合城市发展规律，更何况还需要保持城市文化和记忆。多层次二手住宅的存在，对于稳定和平抑房价以及租赁价格都是有益的。

四、工业区旧改

鼓励旧工业区开展以综合整治为主的更新。工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制“工改商”“工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%。

高新区且轨道站点500米范围内的旧工业区，可以拆除重建发展科技研发中试检测；

城市中心区与轨道站点周边500米范围内的的，拆除重建发展企业总部、文化服务、商贸会展等第三产业；

轨道周边500米范围外的，复合更新发展战略性新兴产业、先进装备制造业及优势传统产业；

其他则可视市场需要发展居住、商业、科教培训、保税服务、旅游物流会展、文化创意等产业。

“文过是非”认为，对于旧工业区的城市更新，通过严格控制“工改商”“工改居”，深圳确保实体经济发展空间的意图十分强烈。

需要指出的是，在进行城市更新规划的同时，对交通、学校、教育进行了一揽子统筹谋划，因此，深圳城市更新规划也可视为特区一体化的深度演进，将为深圳未来发展奠定坚实基础。

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