加载中…香港—上海—深圳，加税—加税—加税：预示房地产税比预想更快？
(2016-11-08 18:38:38)
标签：
香港—上海—深圳加税—加税—加税预示房地产税比预想更快？ |
香港—上海—深圳，加税—加税—加税：预示房地产税比预想更快？
胡文
一、上海催缴房产税
11月7日，上海市政府新闻办公室官方微博“上海发布”转发@上海税务官方微信消息提醒，个人住房房产税纳税人应于12月31日前缴纳2016年度个人住房房产税税款。征收对象为2011年1月28日起本市居民家庭在本市新购的第2套及以上住房和非本市居民家庭在本市新购住房，但“家庭人均建面不超过60平米”等6种情况可减免。上海房产税年应纳税额按住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂为0.6%。
需要注意的是，上海和重庆是最早试行房产税的两个城市。2011年1月底，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。1月28日，上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案，并开始施行。上海征收房价税主要针对新房，具有以下要点。
免征点：60平方米/人
税率：房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
房产税征收标准计算公式：上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。
举例：王先生一家三口有100平方米的存量房，现新买了130平方米的新房，单价20000元/平，新购住房应征税面积：100+130-180=50平；应缴房产税额：50*20000*70%*0.6%=4200元。
由此可以看出，上海房产税的征收力度并不大。因此，每年底上海税务都会催缴房产税。但因税率不高，加之6种情况可以减免，导致上海房产税规模很小，2014年上海房产税才收到27 .6亿元，仅为土地出让金的1 .7%。因此，尽管房产税推出已经5年，但已经被认为是名存实亡的税种。
重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%—1.2%之间。和上海一样，重庆房产税的征收规模也十分之小。
正如以上所述，上海房产税的催缴只是例行工作，并非意味着“狼来了”。但是放在当下的楼市环境之中，仍然意味有所不同，特别是在上海。
二、深圳提高评估价
11月8日，深圳市房地产评估发展中心继4月1日调整评估价之后，第二次对评估价进行“例行更新”。总体来说，相比4月1日30%甚至100%的涨幅，这次幅度仅在10%—20%之间，甚至存在不调整的情况。在评估价上调之后，除豪宅外，普通住宅一般增加了数千至数万元的税费。当然，如果满5年的住房，交易税费上涨较少。
据中介反映，此次调整对于楼市热点地区的针对性十分之强。对于房价上涨较快的片区，计税评估价上调的幅度相对较大；房价上涨较慢的片区，计税评估价上调幅度相对较小。其中，南山、宝安、龙华及光明新区涨幅约20%；福田、龙岗、坪山新区涨幅约15%；盐田、罗湖涨幅约10%；大鹏新区未进行调整。从某种意义来说，这几乎就是一个楼市区域投资的风向标了。
“文过是非”认为，深圳上调二手房评估价在全国来说，堪称运用娴熟。尤其从今年两次调整看，其针对性和灵活性都十分突出。对于地方政府来说，这一措施不需要动类似分子的税率，是直接动分母的一种措施，不仅程序简单，且效果立竿见影。预计在楼市调控日趋严厉的情况下，这一措施会被更多地方效仿。
在交易环节提高评估价，这将继续加大交易双方的交易成本，深圳二手楼市将更趋冷淡。
三、香港增加“从价印花税”
不仅是上海和深圳，香港也是如此。面对今年以来香港楼市持续上涨，港府采取的手段最狠，堪称霹雳手段。这是继2012年之后，港府再推“双辣招”。
11月5日起，非香港本地居民在港购买住宅以及香港户籍在港购置第二套住宅的，印花税将从此前的最高8.5%一律提高到15%，而在此前即便是2000万元以上的豪宅，其税率也仅为8 .5%。也就是说要买1000万港元的房子，仅“从价印花税”就要交150万元——无论内地人还是香港人。
不仅如此，内地人在香港买房，还要缴纳“买家印花税”和“额外印花税”。
2012年10月起，香港开征“买家印花税”，非本地居民买房需缴纳税率为15%的“买家印花税”。此外，在房屋出售环节开征了“额外印花税”，如果一套房子在上一次换手3年内再次转让，则需要交纳“额外印花税”，税率按照房屋持有半年、半年至一年、一年至三年等三个时间作为区别，税率分别为20%、15%和10%。
在“从价印花税”提高之后，若与买家印花税”和“额外印花税”进行叠加，即内地人在港买楼可能会支付高达30%甚至最高50%的印花税费，即便是香港人亦需缴纳15%—35%的税费。1000万港元的房产，内地人可能会被扒掉一半，香港人也会被扒一两层皮。但由此也可看出，港府对抑制楼市上涨心情之紧迫。
四、研判结论
——在全球资产荒的情况下，但凡国际性城市楼市都面临着上涨压力，这在全世界没有例外。因此，政府也就必须面临调控的选择。香港再出辣招，说明了政府都面临着楼市上涨所带来的施政压力。
——从香港出手调控楼市的力度来看，比上海和深圳都狠。这很可能给内地楼市调控以极大启发，未来内地调控力度将会更大。
——上海催缴房产税尽管只是例行，但从深圳“活学活用”评估价观察，不排除“满血复活”的可能——况且只需在减免方面做些调整即可。即便上海模式不算成功，但别忘了“失败是成功之母”这句话。更何况，在今年3月全国“两会”上，对于房产税的试点，高层其实是肯定的——因为这是首次在住房持有环节摸索了征税经验。
——刚刚卸任财政部部长的楼继伟曾在G20央行与财长会议上表示要“义无反顾”地推进房地产税。舆论普遍在推测继任者肖捷对于房地产税的态度。其实，这一点根本无需过多猜测，毕竟最终决定某一决策的，不是某一个人，而是他所在的位置。从香港的经验以及上海的试点甚至国考税务岗位大增等种种动向来看，房地产税一定会在内地推出，鉴于大数据的因素，很可能比我们预想的时间更快。