加载中…深圳住房规划：是数字游戏，还是有难言之隐？
(2016-10-24 23:14:56)
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深圳住房规划：是数字游戏还是有难言之隐？ |
深圳住房规划：是数字游戏，还是有难言之隐？
胡文
深圳5年住房规划再度引起了舆论关注。
昨日深圳商报报道，根据《深圳市国民经济与社会发展第十三个五年规划》统筹指导，深圳市规土委编制了《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（报审稿，以下简称“《十三五住房规划》（报审稿）”），正在报深圳市政府审议。据悉，深圳市十三五期间新增住房需求约180万套，拟通过市场新供商品住房、新供人才住房和保障性住房，以及存量住房等三个层面上满足市民的住房需求。从今年前三个季度看，供需基本匹配。
《十三五住房规划》（报审稿）提出，加大住房有效供应，加快推进住有所居。规划期内，本市计划实现新增住房有效供应65万套；其中，通过加快各类住房建设、加快商品住房批准预售、提高保障性住房和人才住房分配效率，力争新建商品住房批准预售与现售30万套；保障性住房和人才住房供应35万套。并且，通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展，力争二手商品住房成交35万套。
根据深圳市建筑物普查数据和人口结构数据测算，深圳市常住人口家庭户均套数已达1.6-1.7套/户，住房总量是充足的。
根据十三五住房建设规划预测，深圳市十三五期间新增的住房需求总计约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。基本上都可以通过市场新供商品住房、新供人才住房和保障性住房，以及存量住房满足。
因为这次披露的是《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（报审稿），因此5月9日披露的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（征求意见稿）自然会引发媒体的对比。在后者中，主要有以下内容。
——“十三五”期间，深圳将进一步加大住房及时有效供应，分层次满足本市不同收入居民家庭住房需求，本市计划实现新增住房有效供应65万套；其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。并且通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展，力争二手商品住房成交35万套，实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。
——根据“十三五”期间深圳人口总量与结构分析，以及相关人群租、购住房的需求预测，2016至2020年，预计全市商品住房总需求约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。
——在总需求里，预计本市存量常住居民新增商品住房购房需求共计55万套，每年约11万套。新流入人群新增购租住房需求方面，预计深圳市新就业大学生住房需求约49万套，其中购买住房需求9.8万套，每年约2万套；租赁住房需求39.2万套，每年约7.8万套。预计深圳市新增外来务工人员住房租赁需求50万套，每年约10万套。
一、总需求量达到了180万套，比5月份增加了1万套。
二、购房需求由征求意见稿之中的约89.8万套调整到了约70.8万套，缩减了19万套。
三、租赁住房需求则由征求意见稿之中的约89.2万套调到了约109.2万套，增加了20万套。
四、在住房供应方面，则没有变化，依然为65万套。
对于缩减的原因和依据，相关文件并没有说明，更没有将其细化到常住居民以及大学生的购房需求等具体数据上。但由此是否说明一个问题：即在主管部门看来，原来所预设的89.8万套的需求，与所能提供的65万套住房差距较大，因而调低了预期购房需求——这似乎有着难言之隐。当然，还有一个理由可能是，因为房价的上涨，使得有能力购房的数量减少。这源于深圳市规土委披露的另一组数据：截至2016年9月，深圳市商品住宅累计批准预售面积和套数分别为379.82万平方米和37248套，同比分别下降18.9%和17.7%。同期，深圳市新建商品住宅累计成交面积和套数分别为324.92万平方米和31083套，分别同比下降32.4%和35.1%——但这依然都是猜测。与此同时，租赁住房需求则调高了20万套，但依据何在同样不得而知。如何满足这部分需求，也没有交代。仅仅相隔5个月，何以发生如此之大的变化？凡此种种，这一调整似有朝三暮四和数字游戏之感。
这次比较突兀的定性是，深圳市常住人口家庭户均套数已达1.6-1.7套/户，住房总量是充足的。但今年5月深圳市规土委披露，到2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率为34%，比2010年提高7个百分点。这也就意味着，在深圳368 .94万户家庭中，尚有243 .5万户的家庭没有住房。这中间，亦有矛盾之处。
“文过是非”认为，出现这一问题的症结在于，深圳到底有多少住房？每年到底需要多少住房？房价上涨与需求之间呈现什么样的变化和关系？这些问题，一直缺乏权威的数字和评估。特别是城中村以及违法建筑的存在，许多数字更像谜一样，只能靠猜猜猜。因此，深圳需要一次系统而完整的住房普查，真正地摸清家底，乃至于每年或者半年发布一个深圳年度或半年住房报告，使得购房者心中有数。唯有这样，无论是楼市调控，还是住房规划才能有数据支撑和说服力，否则，整个市场依然处于盲人摸象和自说自话的状态，对于公众的预期管理以及市场的透明规范极其不利。这如同规范开发商的夸大销售一样，城市住房更需要有一个清晰的总账本。