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(2016-10-04 22:58:19)
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重磅头条：深圳扔出王炸，楼市面临变盘！
胡文
在连续4天10城接连推出调控措施之后，深圳于10月4日晚推出了国内和史上最严的楼市调控措施。
对此，“文过是非”点评如下——
一、8项措施中最为关键的“社保3改5”、“单身限购一套住房”与此前网传消息大体一致，说明相关政策经过了相当充分的酝酿，其力度前所未有，对深圳楼市的降温和健康发展十分必要。
二、在发出这份文件的部门中，除了与房地产交易相关的部门外，还有深圳市公安局和网信办，这使人联想到了2015年救市过程中出现的公安部，显示了在深圳6平米“鸽子笼”事件之后，政府对于违法违规的打击将是全方位的。
三、在户型结构方面中，恢复了90∕70的规定，这与北京刚刚出台的政策是一致的，也回到了保障居民普通住房的原点。
四、在“社保1改3”仅仅半年之后，又变成了“3改5”，与北京、上海完全一致，此举将对投资性需求产生极大抑制作用。
五、对于离异人士限购一套住房，这对投机性购房的制约十分精准，可谓直接吸取了上海离婚潮的教训，也在情理之中，预计上海极有可能跟进深圳做法。但将所有年满18岁以上户籍青年的购房指标同时降为一套，可作一定商榷。
六、在贷款方面，在认房又认贷的同时，无房有贷首付5成、二套房首付7成的规定，将使一部分投资性购房者自动离开市场。在一部分人群失去贷款能力，叠加社保“3改5”以及单身限购一套的规定的情况下，有助于市场降温。
七、这一调控措施将对新房市场产生巨大影响，加之深圳在4月1日大幅提高了二手房评估价导致契税倍增，两者相加将对新房和二手房市场产生急冻作用，深圳楼市面临变盘，至少银十泡汤的可能性很大。
八、鉴于深圳的风向标作用，将对一二线城市楼市产生直接影响。深圳出台如此严格的调控措施，勘称为全国做出了示范。
九、更为严格的限购和限贷措施，将会对商务公寓带来一定程度的利好，其后续政策值得高度关注。
十、限购限贷条件之多，反过来证明了深圳房地产的价值所在。随着市场的规范，长远来看，深圳在一线城市中依然值得看好。
各区人民政府，市政府直属各单位：
经市政府同意，现将市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、地税局、金融办、网信办制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》予以转发，自印发之日起实施，请认真贯彻执行。
市政府办公厅
2016年10月4日
关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施
市规划国土委
市住房建设局
为贯彻落实国家房地产市场调控要求，增加住房供应，规范市场秩序，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现提出如下措施：
一、加大住房用地供应力度，有效增加住房供给
加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务；通过优先选址、加快供地节奏，加大原特区外住房用地供应力度；提高土地开发强度，盘活各类存量土地，加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度，加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设，多渠道增加住房供应，满足人民群众的居住需求。
二、优化土地出让模式，加强土地购置资金监管
“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。
提高竞买商品住房用地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前，承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。
金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源，税务部门严查偷税漏税行为，对存在违法违规的企业和个人以及金融机构，依法依规严厉处罚。
三、调整住房户型结构，增加普通住房供应
增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。
四、完善住房限购政策，抑制投资投机需求
本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理
房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。
对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为；对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。
六、进一步完善差别化住房信贷政策
根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。
人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。
七、严厉查处房地产市场违法违规行为
房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源；开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，严格执行明码标价、一房一价的规定，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。
金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，继续开展房地产领域非法集资排查。
各相关部门要加强市场主体经营行为监管，加强房地产行业专项整治，严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为，并将相关信息记入企业和个人诚信档案，予以公开曝光；对涉嫌违法的企业和个人，由公安等部门依法处理。
八、加强部门联动，完善房地产调控联席会议制度
加强组织领导，建立由市规划国土委牵头，市市场和质量监管委、市公安局、市住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办、深圳市国税局、人民银行深圳市中心支行、深圳银监局等单位参加的房地产调控联席会议制度，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作。完善工作机制，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，加强房地产调控政策研究，及时完善相关监管措施，加强房地产市场和调控政策的正面宣传和舆论引导。