加载中…8月底楼市利空来袭？“金九银十”蒙上阴影
(2016-08-24 22:15:01)
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8月底楼市利空来袭？金九银十”蒙上阴影 |
8月底楼市利空来袭？“金九银十”蒙上阴影
胡文
今天，21世纪经济报道的两条消息，令8月楼市有了一丝寒意。
一条是言之凿凿。8月24日下午，上海土地交易市场公告，中止上海市普陀区苏州河滨河地区长风地块出让活动。这是继8月22日上海紧急中止浦东新区唐镇新市镇地块出让后，静安110亿地王诞生后一周内，上海中止的第四块宅地出让。公告甚至没有说明中止原因，只是提及“应出让人要求”。
另一条有些捕风捉影。报道称，有股份行近期下发通知，要求原则上不支持地王、异地、纯商业业体和别墅项目。此前，还有一家华北股份行已下发通知，提示地王项目风险，“不做成本过高的项目”。“在房地产开发商准入上，原则上要2015年销售百强；项目方面，刚需或首改住宅是首选，综合体项目的话，原则上可售住宅类销售收入要覆盖贷款金额的2倍（含）以上。”前述股份行内部人士表示。
该报道明指，大量银行资金通过表外自营投资和理财，以“明股实债”的方式参与房地产开发商的拿地和开发。另外，通过委托贷款，大量国企的资金也在进入这一领域。据悉，今年以来正在开展银行表外业务检查。就银行为土地融资配资，涉及资金来源较为复杂，跨区特点突出，在监管上确实存在难点。“关键问题，还在于资管这一块，明股实债究竟合不合规。”有关人士称。
对此，“文过是非”认为，上海连续停止预定中的土地出让，肯定是事出有因。这可以证明，上海静安中兴地王的出现，起到了很不好的反效果，导致上海方面不得不紧急灭火。至于股份行的消息，还需要进一步观察。因为一是没有地域，二是没有具体股份行的名称。作为中小型商业银行来说，这类业务指引常年都有，不宜作过分解读。如果这类指引在一线城市发布，或者涉及到建行、兴业这类地产业务较大的银行，则更值得重视。与之相比，所谓表外业务的动向，也更值得关注。
而巧合的是，同一天拍出中兴地王的融信中国公布了上市以来首份半年报。在一定程度上，这份半年报几乎可以成为银行管理层收紧地产信贷的一份“铁证”。
融信半年报披露，截至2016年6月30日，其实现合约销售132.2亿元，同比增加约176.7%；销售总建筑面积为840073平方米，增长约182.3%。但就规模而言，与万科、恒大差距很大。今年上半年，融信新增土地储备260万平方米，其中在招拍挂市场新增9幅地块，此外还完成1宗土地并购，总土地储备达928万平方米，成本154.21亿元，且大多集中于上海、杭州、福州、厦门等一二线城市。
进入下半年，融信拿地速度加快力度也加大。7月15日，融信斥资27亿元拍下苏州一幅土地。7月29日，融信中国以总价31．55亿元、楼板价每平方米5．3万元，拍下上海杨浦新江湾城一幅地块。据业内测算，该地块可售项目的未来售价超过每平方米10万元才可能“保本”，至于上海中兴地王更让业界哗然。截至目前，融信今年内拿地金额已经超过350亿元。那么，它的钱哪儿来的？
据《中国企业家》报道，上市之前，融信主要通过信托和银行贷款。其招股说明书显示，截至2015年中期，借款总计182.4亿，其中信托及其他借款为160.3亿。年初融信上市募资17.8亿港元，但与地王要求相去甚远。其半年报披露，2015年12月24日至2016年7月29日，融信集团先后发行了总额为110亿元的公司债，而这些钱已经全部用来偿还现有债务。
融信中国也涉足了保险。今年4月，融信中国宣布将以现金注资4亿元人民币，与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极成立合营公司，在国内经营保险业务。融信借此铺设一个新的融资渠道。
融信还与银行合作获得授信，通过券商发行融资产品。除了传统的银行开发贷款之外，7月融信获准发行购房尾款资产支持证券ABS，向合格投资者发行的购房尾款应收账款的资产支持证券共计8．8亿元。此外，融信在3月至7月间集中发行了4批共计50亿元的私人公司债。
多渠道、大规模举债导致融信负债率较高。其半年报显示，虽然资产负债比率较年初有所下降，但仍达到近90%，负债总额达到488.95亿元。
对其拿地逻辑，融信中国在半年报中称，一二线核心城市的地价逐渐上涨，使得对房地产企业的产品功能的需求增多。未来其将进一步在产品设计、品牌服务、工程质量及物业服务方面全面提升其产品功能，并将投资于客户调研以增加其产品价值，从而提高产品的市场竞争力。
纵观融信中国的手法，与宝能系亦有相似之处。所不同的是，融信直接对着地王而去，而宝能系直接对着地产龙头而去。背景却是一样的，经济下行压力下的资产荒。
若能继续证实：上海在重启土地拍卖前，银行收紧地产相关信贷，那么意味新一轮楼市信贷调控即将到来。若是，“金九银十”将蒙上阴影。
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