加载中…“十三五”深圳规划供应65万套住房，暴露了哪些底牌？
(2016-05-10 16:54:58)
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“十三五”深圳规划供65万套住房暴露了哪些底牌？ |
“十三五”深圳规划供应65万套住房，暴露了哪些底牌？
胡文
5月9日，深圳市规土委发布了《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（征求意见稿），提出“十三五”期间总建设目标为有效供应住房65万套，其中新建商品住房预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。同时，“十三五”期间，预计深圳市居民在东莞、惠州等地购房需求25万套，每年约5万套。
深圳市规土委主要公布了以下数据和信息。
——2011至2015年，深圳合计安排建设住房约60 .3万套，其中商品住房累计新开工约35.7万套，保障性住房累计新增安排约24.6万套。到2015年末，深圳市常住居民家庭住房自有率达到34%，比2010年提高7个百分点。
——“十三五”期间，深圳将进一步加大住房及时有效供应，分层次满足本市不同收入居民家庭住房需求，本市计划实现新增住房有效供应65万套；其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。并且通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展，力争二手商品住房成交35万套，实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。
——根据“十三五”期间深圳人口总量与结构分析，以及相关人群租、购住房的需求预测，2016至2020年，预计全市商品住房总需求约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。
——在总需求里，预计本市存量常住居民新增商品住房购房需求共计55万套，每年约11万套。新流入人群新增购租住房需求方面，预计深圳市新就业大学生住房需求约49万套，其中购买住房需求9.8万套，每年约2万套；租赁住房需求39.2万套，每年约7.8万套。预计深圳市新增外来务工人员住房租赁需求50万套，每年约10万套。
——随着深莞惠一体化进程加速，以深圳为核心的深莞惠大都市圈快速发展，深圳市住房消费呈现向外扩张趋势。“十三五”期间，预计深圳市居民在东莞、惠州等地购房需求25万套，每年约5万套。
——要重视深圳作为深莞惠都市圈核心城市未来持续产生的住房消费外溢现象，加强与周边城市的协调，统筹深莞惠都市圈住房需求的实现与房地产开发进程。深圳继续发挥经济中心城市的积极作用，联合东莞、惠州等城市编制完成深莞惠都市圈住房协调发展规划，加强城际地区各类服务的衔接。“都市圈的发展，将带来居住习惯的改变，居民生活郊区化、都市化时代也随之到来。”
对此，“文过是非”分析点评如下。
一、新建商品房供应偏紧。按照规划，未来5年新建商品房30万套，平均每年6万套。但每年需求为13万套（常住居民每年11万套和新就业大学生2万套）。若加上每年保障房供应保障房7万套，方能大体平衡。但过去5年，全市商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%，未来5年依然将是一大问题。
二、从过去10年看，深圳市累计规划筹建保障性住房约43.3万套，截至2015年，累计新开工保障性住房约31 .2万套，仅占筹建总规模的72.1%，累计竣工保障性住房约17.9万套，仅占筹建总规模的41.3%。未来5年保障房供应提高到35万套，且在名义上超过了新建商品房，但在商品房供应用地总量都仅仅落实6成多的情况下，保障房的用地供应和建设更不乐观。
三、综上所述，深圳住房供应其实把宝押在了存量房供应上，也就是规划意见中提出的“力争二手商品住房成交35万套”的目标。一年7万套，平均每月约为5800套，这或许可以视为深圳二手房交易的心理水平线。
四、还有一个宝押在了东莞和惠州。预计未来5年在莞惠购房25万套，不知这一数字是如何推算的。不过，规划意见中预计购房需求约89.8万套，新建商品房30万套、保障房35万套、莞惠相加25万套正好合计为90万套，反正数字是合上了。因此，提议联合莞惠编制住房协调发展规划也是顺理成章。
五、城中村所担负的廉租房责任依然重大。未来5年，租赁住房需求约89.2万套，其中预计新增外来务工人员住房租赁需求50万套，每年约10万套。这要主要靠谁来解决？恐怕只能依靠城中村。而过去5年，以城中村为载体的城市更新已经成为深圳土地供应的主力。未来5年也势必如此，但这样会不会顾此失彼？
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