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(2016-05-06 21:33:23)
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住建部允许住房改造后“按间出租”这是向深圳城中村致敬么？ |
住建部允许住房改造后“按间出租”，这是向深圳城中村致敬么？
胡文
5月5日晚和5月6日，楼市出了两大消息。
一个来自住建部。据中国新闻网报道，住建部副部长陆克华今日表示，培育和发展住房租赁市场跟阶段性的去库存有关系，但不主要是为了去库存，像北京和上海基本不存在去库存的问题，可是特别需要发展租赁市场。为此，今后允许将现有住房按要求改造后按间出租。
国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，工业和信息化部副部长辛国斌介绍《关于深化制造业与互联网融合发展的指导意见》的有关情况，住房城乡建设部副部长陆克华介绍加快培育和发展住房租赁市场的有关情况，并答记者问。
陆克华表示，培育和发展住房租赁市场跟阶段性的去库存有关系，但不主要是为了去库存，像北京和上海基本不存在去库存的问题，可是特别需要发展租赁市场。他表示，培育和发展住房租赁市场主要还是考虑解决城镇居民，特别是新市民，包括外来务工人员、新毕业的大学生、青年教师、医生等专业技术人员，在大城市就业时的居住问题。
另据中国网报道，陆克华表示，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，考虑采取以下的政策措施来解决这些问题。
第一，新建中小户型为主的租赁住房。要求各地结合住房供需的状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设的规模，有序开展租赁住房建设。既要考虑供应的总量和规模，也要考虑套型结构比例，来更好地满足租赁的消费需求。
第二，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。当前因为商业模式的调整等因素的影响，一些城市腾退出一些商业用房，还有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况，也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好，特别是这些商业用房往往位置比较好、配套比较好、交通也便利，所以把这些房子改造成租赁居住，能够满足租赁住房的需求。既可以增加住房租赁的有效供应，还能够做到物尽其用，避免资源的浪费。对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。各地要根据实际，研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。
第三，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。各地要切实加强对这一类行为的监管，研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。地方上有一些探索，比如说上海市去年出台了政策，允许将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，业内通常叫做“N+1”。从地方的实践来看，这么做，一是增加了中小户型租赁住房的有效供应。二是可以适当降低承租人租金的负担。三是有利于规范住房私自改造出租行为。
“文过是非”认为，这一消息看起来似乎与深圳没有关系。但深究起来，大有关系。
在一线城市中，和北京、上海一样，其实深圳也基本没有去库存的问题。但陆克华为什么没有提到深圳，没说深圳也特别需要发展租赁市场呢？这并非是一种忽略，至少说明他对深圳还是了解的。因为深圳租赁市场十分成熟，而且因为城中村的大量存在以及高密度，形成了非常庞大的廉租房市场，这是深圳有别于京沪的重要方面。2015年，上海常住人口首次出现下降，相反深圳常住人口一年增长了60万，这是高房价的挤出效应以及租赁市场特别是廉租房供应是否充分的一个反映。在这一方面，深圳真的要感谢城中村及农民房。有关这一点，今后还将专门论述。
住建部表态允许将现有住房按要求改造后按间出租，这是针对一线城市的一大突破。从某种意义上来说，这是深圳城中村经验在更大范围内的一次推广。因为在深圳城中村中，相当多的农民房几乎就是以“按间出租”的形式兴建的。在城中村或者租房市场，以合租方式租房都十分常见，这都大大降低了初来者的租房成本。此外，一些二房东的改造实践更是不胜枚举。当然，有了住建部这一指引，今后有关改造将有章可寻，可以提高出租房在舒适性和安全性方面的要求。
不过，陆克华所说的新市民，包括外来务工人员、新毕业的大学生、青年教师、医生等专业技术人员，在大城市就业时的居住问题，深圳仍有提升的空间。即如何帮助城中村提升品味，发展长租公寓、青年公寓等，满足更多专业人员的居住要求，是一个十分迫切的问题。
另一个消息来自北京市。5月5日晚，北京市住建委、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。今后，居民想要购买通州区商务型公寓，应满足本市住宅限购条件，已有房的非本市户籍家庭，不能再购买商务型公寓。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。
通州限购商务公寓也颇有些“半夜鸡叫”的意味。来自通州的消息称，自2015年8月14日北京出台加强版限购令之后，商务公寓销售持续火爆。据称，截至3月，通州商住用房成交套数同比大幅增长，成交量是去年的15倍，成交价格也上扬20%。今年3月份至今，商务公寓限购的消息已经传闻一个多月，发展商在此其间已经大批走量。预计在经过一段时间市场冷却之后，商务公寓的前景依然值得看好。毕竟，作为定位为行政副中心的通州来说，随着北京市政府的集中东迁，楼市前景已经形成共识。
对于通州公寓限购，“文过是非”认为，这是恰恰是通州房价面临上涨压力的一个具体反映。因为尽管一线城市限购依然如故，但还没有哪一个地方将限购扩大至商务公寓这一品种。这或许恰恰提醒了购房者：这正是需要进行逆向思维的时候。
一般来说，对于商务公寓实施限购，只能理解为在一个较小的区域市场中所实行的一种应急而非常态化的手段。如果将这一政策扩大到整个北京，这将是不可想象的——它将完全堵死部分人群对住房的需求。那么这一限购政策，会不会扩展至廊坊等地区？这种可能性也不能完全排除。
通州限购商务公寓的举动，倒是为投资者作了一次关于商务公寓的推广和普及。从深圳来看，商务公寓在4月份的表现十分抢眼，主要就因为不限购不限贷。另外，5月1日营改增后，购买商务公寓可以抵扣增值税，从而进一步刺激了企业购买商务公寓的需求。
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