加载中…这里去库存力度为何如此之大？背后真相是：东北告急！
(2016-04-25 22:18:59)
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这里去库存力度为何如此之大？背后真相是：东北告急！
胡文
以省级而论，国内最强力度的去库存政策出台了。
4月14日，黑龙江省人民政府办公厅发布了《关于全省房地产去库存的指导意见》。该意见提出，用3年时间积极消化现有库存商品住宅，合理控制新建商品住宅增量，力争到2018年底全省商品住宅库存达到合理数量。这个意见可称为“黑十条”。其中，主要内容如下。
——加强供给调控。调节房地产供给侧，合理控制增量，在确保供需平衡的基础上，提高开发效益和质量。实施有保有压，分类调控，因城施策，在保障性安居工程土地供应应保尽保的前提下，将商品房库存较大、去化周期超过24个月的市、县商品住宅用地供应和新开发商品住宅用地计划纳入控制范围，原则上两年内不能新增开发商品住宅建设用地；推动转型升级，各地要依托城市主体功能区定位，对未开发房地产用地可以通过调整土地用途、规划条件，引导用地转型利用，发展养老、旅游、教育文化体育等跨界地产；哈尔滨市、齐齐哈尔市、牡丹江市、鸡西市、伊春市和黑河市等地积极推进候鸟式养老地产，组织到省外开展推介活动。
——发挥住房公积金作用。研究出台指导农民工缴存和使用住房公积金政策。加强宣传，帮助农民工全面了解住房公积金政策，鼓励引导农民工缴存住房公积金。住房公积金管理机构要为农民工开设缴存账户建立“绿色”通道；用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围；支持缴存住房公积金的农民工利用公积金贷款购买普通商品自住住房。积极调整住房公积金政策，合理提高个人住房贷款额度，最长贷款期限为30年；贷款购买首套普通自住住房的，最低首付款比例为20%；允许拥有1套住房并已结清相应住房公积金贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行住房公积金首套房贷款政策；缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。
——实施购房财政补贴政策。鼓励房地产库存较大的市（地）、县（市）政府（行署）对购买首套普通商品住房者给予补贴，特别是对农民和农民工进城购房要给予补贴或贷款贴息。具体补贴范围、标准和补贴期限由各地根据经济发展水平、城乡居民可支配收入水平和库存情况制定落实。补贴金额由各地财政部门会同地税、住建部门进行测算提出，报请当地政府同意后，由财政部门按照标准安排资金，审计部门进行监督和审计。
——实施农民进城购房优惠政策。保障进城农民子女享受义务教育同城待遇，农民进城购房取得居住证并满足进城务工人员随迁子女接受义务教育相关条件的，其子女进城接受义务教育享有与城镇居民子女同等待遇。维护进城农民既有权益，农民在县城或乡镇所在地购买商品住房的，可自主选择在原籍或购房所在地申请城镇居民常住户口，原享受的医疗、集体经济收益等权益不变；申请城镇常住户口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可随迁进城办理城镇居民常住户口，并保留原有宅基地，依法享有宅基地使用权。对进城购买商品住房（含二手住房）的农民，如自愿退出其宅基地并还耕、还林，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性补偿。
——落实房地产交易环节契税、营业税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），建筑面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；建筑面积为90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，建筑面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；建筑面积为90平方米以上的，减按2%税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
——取消过时的限制性政策。取消新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上的限制；取消境外个人、境外机构在我省设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）购买自用、自住商品房的限制；取消外商投资房地产企业办理境内外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。各地要进行认真梳理，在事权范围内，取消过时的限制性措施。
对此，“文过是非”点评如下。
一、除了契税优惠，还有了购房补贴——这可能是力度最大的去库存措施。
二、原来说房地产救中国，现在要指望农民工救房地产了。将农民工纳入到公积金体系，证明了这绝非一个戏言。
三、从力度上来说，农民购房不仅可以入户，而且可以保留原宅基地，这可能是一项突破。
四、国内一般将去化周期15个月视为合理周期，黑龙江这次规定去化周期为24个月的市县方不能新增用地。这说明，黑龙江去库存压力远比内陆省份为大，这也是东北地区的一个缩影。
五、推行候鸟式养老地产的想法或许不错，但因为气候关系，恐怕很难如愿，这一措施对海南来说应该更为有效。
黑龙江楼市去库存力度为何这么大？黑龙江省人大常委会最近通过修订的一项条例，说明了问题所在。
新修订的《黑龙江省人口与计划生育条例》明确规定，在提倡一对夫妻生育两个子女的基础上，规定有六种情形可以再生育一胎子女：夫妻双方均为归国华侨或者中国香港、澳门、台湾地区居民在本省行政区城内定居的；夫妻双方均为边境地区居民的；两个子女中有残疾儿且医学上认为能够生育健康儿的；夫妻双方或一方为鄂伦春、鄂温克、赫哲、达斡尔、柯尔克孜、锡伯、俄罗斯族的，已经生育两个子女的，可以再生育一胎子女；再婚前合计只生育一个子女，婚后生育一个子女的或者再婚前合计生育两个以上子女，婚后没有生育子女的，可以再生育一胎子女；针对特殊情况经省卫生和计划生育行政部门批准的，可以再生育一胎子女。
经此，黑龙江省不仅明确提倡生育二胎，且较之全国放开二孩走得更远——对符合规定的家庭，允许生育三胎。这已经走在了全国放开计划生育的前列。这反证了：和辽宁和吉林一样，人口减少已经成为东北发展的最大隐忧。即对东北三省来说，比去库存更重要的，是增人口。
黑龙江省2014年统计公报显示，当年末全省常住总人口为3833万人，比2013年减少2万人。黑龙江省2015统计年报尚未出炉，但来自省会哈尔滨的情况就足以管中窥豹。
哈尔滨市统计公报显示，2014年末户籍总人口尚有987.3万人，2015年末变为961.4万人，在2014年减少7.9万人的基础上，再次大幅减少25.9万人。请注意：这些全是户籍人口，而非常住人口。60岁以上老年人口184.82万人，占总人口的比重为19.2%。全市出生人口6.0万人，出生率6.22‰，死亡人口6.1万人，死亡率6.39‰。全市人口自然增长率为转为负数，仅为-0.17‰。仅从哈尔滨来看，其人口已经变为负增长，其老龄化趋势十分严重。这还是在各种资源最为集中的省会城市，其它地方更可想而知。
在东北告急的背景下，黑龙江省不过是先行了一步而已。
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