王锋博士首度发声，深圳楼市再遭预警！

胡文

王锋博士今年首度发声了。

今天，深圳市房地产研究中心主任、国务院特殊津贴专家、王锋博士在深圳新浪乐居发表了题为《关于深圳楼市新政的几点看法》的文章。文中，王锋披露了多个重要信息和观点。鉴于王锋的身份十分敏感，标志着深圳楼市再次遭到预警。

深圳市房地产研究中心作为一个半官方机构，其基本代表了深圳市规划和国土委员会的态度。一些不便由该委表态的事情，由房地产研究中心来发声，可以收比较好的效果。

需要指出的，这是王锋今年以来首度发声，而且是直接针对325深圳楼市新政，并且引用了人民日报的最新评论。在相当程度上，这是为325新政所作的一个说明，但又不限于325新政。王锋主要表达了以下观点。

一、深圳库存消化周期下降至6.9个月，供求紧张。

二、房价过快上涨可能导致金融系统不稳定，不利于实体经济及人才安居跟高端人才引进。

三、从供给侧角度解决楼市的问题是根本之道，深圳将多渠道增加住房供应：

1）新增供应，特别是特区外的；

2）尽快推出政府储备用地；

3）提高轨道交通沿线等土地利用和开发强度；

4）未来5年筹建40万套供应35万套保障房。

四、差别化信贷政策调整并不会冲击到住房的刚性需求。

五、限购条件提高，不会使想来深圳创业，就业扎根的人群改变想法。

六、建立诚信清单，规范从业人员，抑制投资投机和短期炒作。

七、首付贷摸底有利于降低不合理杠杆。

八、楼市分化的区域不平衡很难完全通过市场之手自然调节，需要调控政策及时引导。

九、深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。

在王锋披露的信息中，以下内容最为重要。

根据有关数据，截至今年3月26日，我市新建商品住房批准预售91.12万平方米、9124套，面积同比增长12.6%；新建商品住房成交152.53万平方米、14769套，面积同比增长17.7%；二手住房成交294.33万平方米、36451套，面积同比增长78.2%。此外，今年1月份，新建商品住房简单均价为46515元/平方米，2月份达到48095元/平方米，3月份达到48112元/平方米，房地产市场继续保持高位运行，房价继续快速增长。此外，商品住房库存消化周期由2015年中最低点的6个月缓慢回升至年底的7.4个月，但近期库存消化周期又下降到6.9个月；住房库存消化周期在12个月左右为正常状态，我市住房市场供求关系一直处于紧张状态。

截至2015年末，我市个人住房贷款余额在7000亿元以上，比北京、上海和广州均要高，平均贷款成数超过6成，新发放个人住房贷款较上一年增加了2.3倍。我市去年住房贷款余额增幅较大，与投资投机入场较多不无关系。为合理控制金融风险，降低投资投机的杠杆率，有必要进一步完善我市差别化的信贷政策。

未来几年，我市将积极增加新增土地供应，特别是特区外的土地供应，尽快推出政府储备土地，提高轨道交通沿线等土地利用和开发强度。此外，我市未来还将继续加快城市更新，缓解市场供求矛盾，积极引导市场预期。

2015年四季度，深圳住房成交量结束了三季度的“量跌价滞”局面，进入新一轮上涨。据调研，投资性购房的比例从此前的20%上升到年底的40%，甚至更高；新进入市场的投资客呈现收入不稳定、支付能力不足、跟风炒作等特征，这是四季度二手住房价格比三季度上涨20%，新房均价由此前3.5万元上涨到4万元以上的主要因素，也是市场存在很大不确定风险，楼市泡沫与危机泛起的重要因素。

根据王锋的相关观点，“文过是非”认为以下动向值得特别留意。

一、 深圳对于房价暴涨的看法趋向严峻。即在不利于实体经济生存和发展，不利于人才安居及高端人才引进的同时，还认为短期内会造成金融风险积聚，可能导致金融系统不稳定，使得住房民生属性进一步削弱，可能造成社会不稳定因素。最后一个措辞，是近来少有的。

二、 从去化周期降为6.9个月来看，这次楼市新政的出台可以说是应急的，倒逼的——因为市场已经刻不容缓。因此，增加供应同样变得十分急迫，预计在政府在土地整备的力度上将会是空前的。

三、 深圳调控楼市，指向不仅仅是深圳。在全国来说，深圳带有风向标的意义。因此，要从全国范围来权衡利弊。

四、 从平均贷款成数超过6成，到投资性购房的比例上升2015年底的40%这两项数据来看，深圳经济特区金融学会公布的“深9条”决议仍具实施的可能性。

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