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(2016-03-24 22:25:27)
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三大消息爆出深沪楼市迎来暴风雨！ |
三大消息爆出，深沪楼市迎来暴风雨！
胡文
在一段时间的空窗期，楼市宏观调控政策陡然变脸。
第一条新闻来自新浪财经3月24日的报道，深圳的房贷收紧信号越来越明显，深圳经济特区金融学会于3月23日下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》的通知，并称将在3月28日起执行该决议。
根据相关决议，深圳经济特区金融学会表示，2015年来，深圳市房价快速上涨，住房信贷投放大幅增长，房地产金融市场风险有所积累。对此，市委市政府高度重视，要求加强调控、抑制房价过快上涨，于近期出台了提高二手房交易计税参考价、增加土地供应等调整措施。中国人民银行深圳市中心支行也多次召开会议，提示各成员单位加强住房信贷风险控制。
为响应人民银行倡议，该会研究制定了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》。其中，决议的9条大招分别如下：
1、合理把握住房贷款规模。
2、避免无序的价格竞争。（指“贷款利率”）
3、严格控制“首付贷”。（P2P、小贷公司的首付款禁止、禁止消费贷或信用贷抵扣首付款）
4、认真核实购房人的婚姻状况。
5、加强购房人偿债能力审查。（严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求）
6、实行差别化的住房贷款条件。（对总价高于2000万元的多类高端楼盘，严格确定首付比例和利率）
7、住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理。
8、严格个人再交易住房贷款首付款资金监管，在银行监管比例不得低于房产总价的22%。
9、严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户。
该会业务指导单位为中国人民银行深圳市中心支行。根据深圳金融信息网介绍，深圳经济特区金融学会这个组织是从事金融科学研究活动的群众性学术团体，是全市金融机构和其他科研部门、金融工作者自愿结成的学术性、地方性和非营利性的社会组织。
“文过是非”点评：
一、尽管由一个学术性的金融学会（请注意并非深圳市银行业协会）来颁布这个决议有点儿怪异，但鉴于此前多次由房地产经纪行业协会发声的先例，这可以说是代表了人民银行深圳市中心支行的声音。
二、第4至8条个个堪称大杀招，因其特别细化，创新性和针对性都非常之强，不愧为学术性学会的研究成果。
三、如果上述全部实施，其力度将远大于传闻已久的社保1改3的影响。
第二条是21世纪经济报道3月24日报道，3月22日下午，上海相关监管部门召集各家银行开会，对最新房地产政策（银行信贷相关部分）进行调研和部署。不过，最终的政策将以25日上午上海市政府发布的文件为准。
据该消息人士透露，周二的会议要点有以下三条：
一、房贷利率折扣统一上调为最低9折。而此前上海市场上，首套房已经普遍出现8.5折，以及个别低至8.2折、8.3折。二套房利率上浮基准10%也有银行在具体执行中突破。
二、执行“认房不认贷”政策。也就是说，不管首套房的贷款是否付清，只要名下已经有一套房，再买一套都算作第二套。而此前，上海地区执行“只认贷”政策。
三、二套房政策中，严格区分普通和非普通住房。普通二套房的贷款首付最低5成，非普通二套房最低为7成。而此前，上海银行业并没有严格区分普通和非普通住房的差别。
上述消息人士还表示，关于普通和非普通住房的具体标准，不排除会有所调整。
在银行人士看来，上述第二和第三条结合将对上海楼市造成较大影响。“这就意味着，原来手里有一套房，打算再买一套的，现在因为二套房首付比例提高了，很可能会选择先卖掉第一套。市场上可能会有一波房子释放出来。”有股份行人士称。
“文过是非”点评：相比深圳，上海的调控政策看似严厉实则相对宽松，基本上恢复了之前的老政策而已。具体要观察3月25日正式的消息。
第三条来自新华社报道，财政部、国家税务总局3月24日最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。
“文过是非”点评：营改增作为一项全国性税费改革，此次专门将北上广深单列，显示政府因城施策的策略已十分娴熟。这也反证了，上述地方性调控政策出台的可能性增大。至于税负，因为营改增的原则就是减负，所以纳税人负担不会增加。
总之，深沪楼市的暴风雨来了。
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