强力查违，会刺激深圳房价上涨吗？

胡文

1月20日发表的《深圳“最顽固堡垒”开始垮塌，到底意味着什么？》一文，引起了不少文友讨论。

一位文友留言认为，看到这里，我就知道，又要愁明年开春的租房钱了，都拆咯，原租户住哪？得另找房或买房吧？！到时无良房东还不趁机大加价？！地产商不也冬去春来mo-抓狂。而另一个文友留言说：城市更新，房价继续坚挺上涨。两个问题其实归结为一个问题就是：强力查违，会刺激深圳房价上涨吗？

如果从宏观来看，在4．28亿平方米的违建中，住宅类的违建面积为1.72亿平米，实际占比为40．08%。若按现有租住人口737万人，人均23平方米。

首先需要指出的是，查处违建是一项政策性极强的工作。这就不能不提到深圳查违“1+2”文件。2015年10月9日，深圳市委常委会审议并原则通过《中共深圳市委、深圳市人民政府关于严查严控违法建设的决定》等查违“1+2”文件。其中，“全面控停”作为硬指标、考核问责各区党政领导作为硬规定等内容是其最大亮点。

“1+2”文件之所以简单而富有成效，是因为“全面控停”变成整治违建系统工程的前提。没有“全面控停”，接下来的疏导政策就无从谈起。深圳市规土委主任王幼鹏说，对于违建，现在就是要用最强有力的措施先堵住、治住，让违法建设的增量不要产生，这样才有更多机会来面对存量。

违建是伴随着深圳的城市化以及工业化，在城市快速发展中的一个历史产物。对违建如何处理？王幼鹏表示，既要承认违法现实，也要实事求是找出路，找到各方利益的平衡点，具体将采取拆除、没收和确权等方式进行处理。

在深圳市规划国土委提供的一份《关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》中，有着关于全面推进历史遗留违建综合治理的具体描述，其核心内容即为“在全面管治的基础上，确权一批、消化一批、拆除（没收）一批，逐步解决这一沉重历史包袱。”

“确权一批”则是指进一步创新确权政策，简化处理程序，把一批历史遗留违建纳入合法化轨道。“消化一批”是进一步加大力度引导历史遗留违法建筑和违法用地进入城市更新、土地整备等存量土地开发。“拆除（没收）一批”是指对于严重影响规划或存在重大安全隐患的历史遗留违建，坚决予以拆除或没收。

1月22日深圳特区报报道，查违 “1+2”文件一共提到9项措施，每条措施都能带来无限遐想空间。比如，围绕违法建筑产生的最大来源——原农村集体实际掌握的土地，提出了4项疏导措施，即：构建新型土地管理制度；加快社区发展转型；加大土地整备力度，扩大“整村统筹”、“片区统筹”试点范围至全市；加快解决土地历史遗留问题。

针对原村民“一户一栋”、建成区加改扩建等具体建设需求，则有三项疏导措施：规范原村民非商品住宅建设行为；规范已建成合法建筑的加改扩建设行为；规范临时用地临时建设和土地租赁行为。

有评论指出，从深圳出台的违建疏导政策可以看出，深圳市政府是在采取“协调博弈”的策略，逐步分类解决违法建筑和违法用地的产权问题，这个策略的精巧之处在于政府与原农村集体经济组织一起“把饼做大”，而不仅仅是“分饼”。其具体方法是将违建分类处理、分别对待。

事实上，全面控停和疏堵结合是一体的。因此，查处违建并不代表一律拆除。可以肯定的是，被拆除的违建首先是那些危害公共安全、或者严重城市规划的违建。

在深圳市规土委设计的处理方案中，没收和确权两种方式此前都曾作过探讨，但在实际中并没有实施或者大规模推广。在这次城市治理工作中，如果后两种方式能够取得进展，都将是深圳查违工作的一个重大突破，在全国来说也具有标杆意义。

“文过是非”认为，查违疏导政策 “把饼做大”，而不仅仅是“分饼”的理念值得充分重视。这意味着，在2009年6月2日之前作为历史遗留问题的3.90亿平方米违法建筑，可以通过确权的方式取得合法性，并能进入市场流通。这也决定了，将查违等同于拆违是不成立的，自然所谓刺激深圳房价上涨同样难以成立。恰恰相反，如果违建在确权之后能够进入市场，恰恰可以增加市场供应，有利于抑制房价继续上涨。这是从宏观层面的一个基本判断。

但在局部来说，随着查违工作的强力推进，将为城市更新创造更好的条件。在一些区域，确实面临着因城市更新而导致房价上涨的情况。这在大冲村变身为华润城的过程中，表现得十分明显。相应的，当白石洲片区进行城市更新后，其房价同样将不可同日而语。

从长远来看，在深圳可开发土地越来越少的情况下，城市更新注定将成为深圳拓展城市空间的主要方式。但严格说来，这已经是另外一个问题，即城市本身的转型升级问题。或许，这是一个长久的、发展中的城市烦恼。

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